수익형부동산(세금/증여/상속)/일반인들이 쉽게 세금함정에 걸려든 이유 [수재블{원룸/다가구/상가주택/통상가(상가빌딩)}제공]

일반인들이 쉽게 세금함정에 걸려든 이유

살다보면 세법 때문에 뒤통수를 맞는 일이 많다. 대표적인 것 다섯 가지만 살펴보자.

▶ 증여받은 재산을 5년 내에 양도하는 경우 : 증여받은 재산을 5년 내에 양도하면 증여의 효과가 없어지는 부작용이 발생(이월과세제도라고 함).

▶ 어머니가 집을 보유한 상태에서 주택을 상속받은 경우 : 이 경우 먼저 처분하는 주택은 무조건 과세됨(만일 세금을 안 내려면 동일 세대원이 아닌 사람이 상속받아야 함)

▶ 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 : 오피스텔을 주거용으로 사용하면 이는 주택에 해당, 따라서 다른 주택을 팔 때 과세방식이 달라짐.

▶ 재건축·재개발 입주권을 보유하고 있는 중에 주택을 양도하는 경우 : 2006년 이후에 관리처분을 받거나 취득한 입주권은 주택 수에 포함. 따라서 진짜 주택을 양도하면 과세될 수 있음.

▶ 할아버지의 유산을 자녀가 있음에도 불구하고 손자가 상속받은 경우 : 일반적으로 상속재산이 10억 원 미만이라면 상속세가 부과되지 않음. 그러나 세대를 생략하여 유산이 이전되면 상속공제액이 축소되어 10억 원 이하가 되더라도 과세되는 경우가 있음(대표적인 세금함정).

일반인들이 세금함정을 모두 피할 수는 없다. 하지만 적어도 어느 곳에 함정이 있는지 정도만 안다면 미리 그 길을 가지 않으므로 그 만큼 함정에 빠질 가능성이 낮아진다. 그렇다면 왜 피곤하게 세금함정을 만들어놨을까? 이는 세금을 내는 사람들이 세금을 내지 않으려고 편법을 쓰기 때문이다. 즉 세법의 허점을 이용해 세금을 회피하는 것을 방지하기 위해서다. 물론 탈세를 하면 조세범처벌법 등에 의해 세금징수뿐 아니라 법적 제재도 받을 수 있다.

사례

평소 세법을 잘 안다고 자부하는 똑똑해 씨. 그는 상당한 재산가로 알려져 있다. 그는 이번 기회에 보유한 재산 중 취득가액이 낮은 부동산을 배우자에게 증여하고자 한다. 물론 증여금액은 시세로 신고해두려고 한다. 배우자 간 증여는 6억 원까지 비과세되므로 이를 이용하여 증여하면 향후 양도소득세가 줄기 때문이다. 예를 들어 똑똑해 씨가 취득 당시의 부동산 가격이 1억 원인데 현재 시세가 5억 원이라면, 이를 증여 후 5억 원에 양도하면 양도차익 0원이 발생한다. 이렇게 되면 당연히 세금은 없다.

하지만 이를 용인하면 세금이 안 걷힐 것이다. 그래서 세법은 이런 행위를 조세회피행위로 보고 이월과세라는 제도를 적용한다. 이 제도는 배우자나 직계존비속으로부터 부동산 및 시설물 이용권(골프 회원권 등)의 자산을 증여받은 자가 그 증여받은 날로부터 5년 이내에 당해 자산을 양도하는 경우, 당해 자산의 양도차익 계산 시 취득가액을 당초 증여자의 취득가액으로 하는 제도를 말한다. 위의 사례를 그림으로 표현하면 다음과 같다.

증여 5년 내 양도

남편 ----------아내------------제3자

↓

양도가액 5억 원

-취득가액 1억 원

=양도차익 4억 원

그런데 만일 증여받은 배우자가 5년 후에 양도하면 증여 당시 취득가액 5억 원을 인정받을 수 있다. 하지만 5년 내에 양도하여 취득가액을 인정받지 못하면 많은 세금을 내야 할 수 있다. 참고로 이 제도는 직계존비속까지 확대되어 적용되며 배우자나 기타 자녀 등이 부담한 증여세는 양도세 계산 시 필요경비로 인정된다. 환급이 안 된다는 점에 주의하기 바란다. 장기보유특별공제는 남편이 취득한 때부터 기간을 따져 공제율을 적용한다.

알쏭달쏭 TIP 세금함정에 잘 걸리는 유형들

구분	내용
자산양도관련	· 이월과세→특수관계자간에 부동산을 증여 후 5년 내 양도 시 취득가액을 당초 증여자의 것으로 하는 제도 · 고가양수·저가양도행위에 대한 부인→양도세를 줄이기 위해 낮은 금액으로 양도하거나 높게 취득한 경우에 시가대로 양도세를 과세하는 제도. 거래상대방은 증여세가 과세될 수 있음.
자산증여관련	· 증여추정→배우자나 특수관계에게 양도하는 경우 증여로 추정됨. 따라서 거래당사자는 유상대가로 양도되었음을 입증해야 증여로 보지 않음. 이외에도 무능력자가 재산을 취득하는 경우에는 증여로 추정함(자금출처조사).
자산상속관련	· 상속추정→상속개시일 전 1년 내 2억 원(2년 내 5억 원) 이상 재산을 인출하거나 처분 또는 부채를 부담하는 경우 상속인이 자금사용용도를 소명해야 함. 소명이 안된 경우에는 상속재산에 포함시켜 상속세를 과세하는 제도.