수익형부동산[세금/증여/상속]가격 낮쳐 판 집,세금도 줄이려면 수재블[지방/구미/상가주택/통상가(상가빌딩)/매매]정보제공

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가격 낮춰 판 집, 세금도 줄이려면 ..........

양도세 줄이려면 필요경비 늘려라

주택 거래에서 조금이라도 절세할 수 있는 방법은 없을까? 정부와 지자체가 취득세 감면을 둘러싸고 격한 줄다리기를 하고 있다. 정부는 불가피한 선택이라고 목소리를 높이는 반면, 지자체는 주택 활성화를 위해서라면 양도소득세(이하 양도세) 인하가 오히려 절실하다고 항변한다.

지자체의 주장은 주택 거래 활성화를 위한 조치 인만큼 취득세 인하로 거래량이 느는 효과가 있어야 하지만 실제 2006년 이후 계속된 취득세 감면에도 불구하고 주택거래는 하락 추세라는 것이 양도세 인하의 이유다.

4일 서울시에 따르면 지난해 서울시가 거둬들인 취득·등록세는 2006년도의 67%에 불과하다. 거래건수 역시 2006년 43만4000건에서 지난해 19만7000건으로 대폭 줄었다.

취득세 감면으로 거래량을 늘릴 수 없다면 지자체의 재정을 줄이기보다 국세인 양도세를 인하하는 것이 합당하다는 논리다.

하지만 양도세 인하는 사실상 불가능해 보인다. 윤증현 기획재정부 장관이 3·22 부동산 거래 활성화대책 이후 계속되어 온 취득세 대신 양도세를 인하하라는 주장에 대해 '더 이상 여력이 없다'고 못 박았기 때문이다. 근로소득세와의 형평성과 이미 유예 중인 다주택자 중과세를 감안하면 양도세 인하는 현실적으로 어렵다는 것이다.

결국 목마른 사람이 우물을 파야 할 상황이다. 양도세 인하가 어렵다면 매매 당사자가 절세하는 방법 밖에 없다. 주택 거래 시 양도세 인하 요령에는 어떤 것들이 있을까?

◆공인중개사 비용은 필요경비

부동산 중개에서 공인중개사에게 지불하는 비용은 거래금액에 따라 다르다. 주택 거래금액이 5000만원 미만이면 30만원, 5000만원 이상 2억원 미만이면 100만원이 최대 수수료다. 6억원 이상 거래하는 경우 법정 수수료율은 0.2~0.9%다.

부동산 중개수수료는 주택을 거래할 때 불가피하게 드는 비용이다. 이른바 필요경비다. 양도세 계산 시 양도가액에서 차감되는 대표적인 돈이다. 양도세는 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 뒤 적용하는 세금이다. 양도가액이 차감되면 그만큼 양도세 부담도 줄게 된다.

만약 중개수수료가 법정 금액을 넘어선다면 어떻게 처리해야 할까. 중개업소에 지불한 금액을 증빙서류로 확보했다면 초과분에 대해서도 필요경비로 인정받을 수 있다. 계약서나 세금계산서, 현금영수증이나 신용카드 매출전표, 무통장입금 영수증 등이 입증 가능 서류다.

지난해부터 공인중개업소가 30만원 이상 거래 시 영수증 등을 발급하지 않다가 적발되면 거래금액의 절반을 과태료로 내야한다. 2012년까지 위반자를 신고자에게 거래금액의 20%를 포상금으로 지급하는 만큼 중개업자가 영수증 발급을 거부하기는 어려운 상황이다.

◆주택 수리비는 상황에 따라

살다보면 발코니를 확장하거나 상하수도 배관공사 등 필요 이상의 돈이 추가로 드는 경우가 있다. 혹은 도색을 하거나 도배·장판을 교체해서 돈이 드는 상황도 발생한다. 이들 중 어떤 경우가 필요경비로 인정될까?

전자에서 들어간 비용은 필요경비로 인정받아 양도차익에서 빠지지만 후자의 경우는 인정받지 못한다. 후자가 인정받지 못하는 이유는 자산가치가 상승하기에 경미한 수선이나 개량으로 보기 때문이다.

하지만 기준은 명확치 않다. 상하수도 교체의 경우 필요경비로 인정받기도 하고 그렇지 않기도 한다. 판단이 모호하다면 국세청 홈페이지 등을 통해 필요경비에 해당되는지 따져 볼 필요가 있다.

일반적으로 새시 공사, 홈오토 설치비, 건물의 난방시설 교체비, 방이나 베란다 확장 등 내부시설 개량 공사비, 보일러 교체비 등 자본 지출이 있을 경우 필요경비로 인정된다. 반면 도배비나 장판비, 외벽 도색, 현관문 교체나 방범창 설치 등은 공제대상에서 제외된다.

향후 양도세를 적게 내려면 매매계약서를 잘 보관하고, 취득 시 들어간 돈에 대한 영수증을 잘 보관해야 한다. 발코니 확장 등 입주할 때 들어간 비용도 증빙서류를 갖춰 놓는 것이 좋다.

양도세 필요경비 인정 및 불인정

필요경비 인정                                                  필요경비 불인정

1. 취득세.등록세등                                                 1.고가 샹들리제 등 구입비용

2. 세무사수수료                                                    2. 벽지,장판 교체비용

3. 법무사수수료 및 중개수수료                                  3. 싱크대,주방기구 구입비

4. 새시설치,발코니,방확장 공사비용                             4. 페인트 및 방수공사비

5. 토지초과이득세 및 개발.재개발부담금                       5. 외벽 도색비용

6. 상.하수도 배관교체                                             6. 보일러 수리비용

7. 난방시설 교체비용(보일러등)                                  7. 임차인퇴거 보상비용

8. 소유권 확보 소송비용.화해비용                               8. 금융기관 대출금 지급이자

9. 장기할부조건 연부이자                                        9. 경매취득 시 세입자 명도비용

10. 올림픽선수촌아파트 기부금                                 10. 택지초과소유부담금

11. 경매취득 시 유치권 변제금액                               11. 은행대출 시 감정비,해지비

12. 건축허가취소의 행정소송비용                              12. 장기할부조건 연체이자

13. 사해행위소송 시 국가화해비용                             13. 경매낙찰금 지연에 따른 이자

14. 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금           14. 매매계약 해약으로 인한 위약금

15. 토지개량을 위한 장애철거비용                             15. 경품아파트 원천징수 소득세

16. 불법건축물 철거비용                                        16. 세입자에게 지출한 이사비용

17. 묘지이장비(세금계산시)                                     17. 토지 취득 시 학교법인기부금

18. 부동산 매각 광고료                                          18. 아파트중도금 선납 시 할인비용

19. 대신 지급한 매수인 등기비                                 19. 취득세의 납부지연 가산세,연체료

20. 매입한 채권 매각차손금액                                  20. 주택청약예금의 이자상당액

21. 대신 지급한 전매도인의 양도세                            21. 수목재배 비용

22. 취득 시 부담한 부가가치세(비사업용)                     22. 오피스텔 비품 구입비

23. 양수인이 부담한 양도자의 연체료                         23. 토지의 하자를 이유로 지급한 비용

24. 학교용지 확보 부담금 및 기반시설부담금                24. 경락대금에 불포함된 대항력 없는는                                                                      전세보증금

25. 이축권 취득비용                                             25. 사채업자에게 매각한 채권 매각 차손

참고자료 : <부동산 절세법> 신방수 지음/팩컴북스 펴냄

필요경비 [必要經費] <법률> 소득세법에서, 소득을 얻기 위하여 들이는 경비. 세금이 공제된다.
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