작년 가을 통계청에서는 2010년 인구주택총조사를 실시하였다. 2005년 기준 인구주택총조사 자료를 발표한 2007년 이후 주택시장에 많은 이슈가 등장하였다. 조사결과에는 크고 작은 변화가 담겨 있었으며, 이와 관련하여 1인가구의 증가와 베이비붐세대의 은퇴에 따른 주택시장의 구조변화 논의가 가장 대표적인 이슈였을 것이다. 그렇다면, 5년이 지난 2010년 기준 센서스 조사결과에서는 얼마나 많은 것들이 바뀌었을지 궁금해진다.
최근 주택시장에서는 구조적인 변화에 대한 관심과 함께 전세가격 급등과 전세제도, 임차시장의 변화 등에 대한 논의가 활발하게 이루어지고 있다. 2009년 하반기부터 지속된 전세난으로 주택공급보다는 임대시장에 대한 관심. 전세에서 월세로 구조가 바뀌는 것인가와 같은 임차시장의 구조변화에 대한 관심이 높아졌다.
전세난이 발생하고, 전세에 비해 반전세, 월세가구가 증가 한 것은 임대주택의 공급보다 수요가 높았다는 것에 원인이 클 것이다. 임대인의 입장에서는 저금리로 인해 전세금의 이자수입이 낮고 주택가격 상승이 낮게 유지되어 매매차익을 기대할 수 없게 되는 등 의 이유로 꾸준한 수입을 보장하는 월세를 선호하게 되어 반전세와 월세가 증가하고 있다는 것이다.
이외에도 향후 임차시장의 구조변화를 유발할 것으로 예상되는 다양한 요인이 제시되고 있으며, 그렇지 않고 구조변화를 저해하는 요인으로 작용할 것으로 예상되는 사안들이 있다. 이와 관련한 중요한 몇가지 사항을 임차시장의 동향과 함께 고려하여, 향후 전월세 시장의 변화 방향을 살펴보고자 한다.
전세․월세 거주가구의 변화
통계추이를 보면, 자기집에 살고 있는 가구와 보증부 월세로 살고 있는 가구는 증가하는 반면 전세로 거주하는 가구는 줄어들고 있다. 임대차 시장의 변화가 나타난 시기는 대략 주택공급이 확대되고 주택보급률이 안정화되던 1990년대부터로 볼 수 있다.
<그림 1> 전국의 1985년~2005년간 임차유형별 변화 (단위 : %, 호)
위의 <그림 1>을 보면, 90년 이후 자가거주자의 비율과 보증부월세로 거주하는 가구가 증가하는 것으로 나타나고 있다. 반면, 전세와 월세로 거주하고 있는 가구는 감소하고 있는 것으로 나타나고 있다. 1995년을 기점으로 전월세시장의 구조변화가 눈에 띈다.
월세가구에 비해 보증부월세가구의 비율이 높아진 후 월세가구비율은 큰 변화 없이 유지되었으나, 보증부월세비율은 증가하여 2005년 격차는 더욱 커졌다. 전세가구의 비율도 1995년을 기점으로 낮아지고 있는 추세이다. 전세와 월세가구의 감소가 이루어지고 보증부월세의 증가가 나타나고 있다.
1995년 전후로 수도권내 5개 신도시 입주가 마무리되던 시기로 주택시장이 안정을 찾아가던 시기이다. 80년대 말 주택공급부족으로 인해 주택가격이 급등하면서 1988년 5월에 200만호주택건설계획을 발표하고 1989년 수도권내 5개 신도시를 포함한 2백만가구 건설사업을 발표했었다.
1991년 이후 아파트 입주가 시작되자 수도권 집값은 안정화돼 91년 하락세로 반전되었으며, 이후 1996년 말까지 신도시 입주가 이루어지고 주택가격은 1997년까지 하향 안정세를 유지하게 되었다.
<그림2> 전국 점유유형비율, 주택매매가 및 전세가, 주택보급률 추이
임대차계약비율의 추이를 보면 전세계약의 감소와 꾸준한 보증부월세 계약의 증가가 나타나고 있다. 2010.6월 전세 47.5% 보증부월세 48.0%로 역전이 된 후, 8월 보증부월세의 계약비율이 53.3% 전세 43.5%로 보증부월세 계약이 증가하였다. 그러나 이후 보증부월세 계약비율이 감소하여 올해 4월말 기준 전세 49.0% 보증부월세 47.9%로 전세계약비율이 높아졌다.
이 같은 변화는 다음과 같이 설명할 수 있다.
첫째, 낮은 금리에 비해 상대적으로 수익이 높았던 월세의 장점이다. 전세를 월세로 환산한 월세이율은 2001년8월 1.5%에서 2011년4월 기준 1.0%까지 낮아졌다.(월세이율(%) = { 월세금 / (전세보증금 - 월세보증금)} ×100)
월세이율만을 놓고 보면 과거에 비해 상당히 낮아졌지만, 시중은행의 예금금리의 하락에 비해 상대적으로 하락폭이 크지 않기 때문에 상대적으로 수익률이 높았다. 한국은행의 기준금리는 2001년 초 5%대에서 금융위기 이후 2009년 1월 2.5%로 인하하였고 이후 2%대의 저금리 기조가 지속되었다. 올해 3월 10일 3.0%로 인상하기 전까지 2%대의 저금리 기조가 유지 되었다. 월세이율은 서울의 경우 2001년 1.5%대에서 지속적으로 낮아져 2011년 4월 기준 1%수준으로 나타나고 있다. 즉 월세이율이 낮아지기는 하였지만 지속된 금리의 인하와 최근 금융위기 이후 저금리 기조가 이어져 금리인하의 폭이 더 컷 던 탓으로 볼 수 있다.
둘째, 주택보급률의 변화를 생각해 볼 수 있다. 앞서 살펴본 <그림2>에서와 같이 주택가격이나 전세가격에 비해 주택보급률과의 관계가 더 높아 보인다. 주택보급률 증가와 임차시장의 변화와 상관성이 있을 것으로 예상해 볼 수 있다. 주택보급률의 증가로 자가의 비중이 증가하고, 전세의 비중 감소, 그리고 보증부월세의 증가가 나타났을 수 있음을 예상해 볼 수 있다. 그리고 전세가격의 상승으로 인해 세입자의 부담이 증가하게 되어, 전세금의 일부를 월세로 지불하게 되는 보증부월세로의 전환이 이루어졌을 것으로 유추해 볼 수 있다.
셋째, 임대인과 임차인의 경제적 이해가 맞물린 요인이다. 금융위기이후 위축된 경제상황하에서 경제적 부담을 줄이기 위해 임대인의 입장에서도 전세 중 일부를 월세를 받는 것이 경제적으로 이득이 될 수 있다는 점도 고려해볼 수 있다. 월세이율이 1%로 낮아졌지만, 연으로 환산하면 12%의 비교적 높은 월세이율이 유지되고 있다. 임차인의 지불능력이 그리 좋지 못했을 것을 고려해보면 월세이율에 대한 고려가 낮아졌음을 유추할 수 있다.
서울을 포함한 수도권의 임차구조역시 전국과 유사하게 진행 중
수도권은 1기 신도시 공급이 이루어져 주택가격안정과 주택보급률이 증가한 1995년 이후 전세가구비율이 감소하는 대신 월세비율은 증가하였다. 꾸준히 주택공급이 이루어지면서 자가비율과 보증부월세가구의 비율은 증가하였지만, 전세가구는 줄어든 것이다.
<그림3> 수도권과 서울의 점유형태 추이
위의 그림을 보면, 2005년 기준 자가에 거주하는 가구 비율은 1995년에 비해 4.2%p 증가 하였으나, 전세는 8.9%p 하락하였다. 대신 보증부월세(3.8%p)와 순수월세(0.3%p)는 증가하였다. 전세가구 비율이 줄어들고 그 만큼의 비율이 자가와 월세의 증가로 나타났다.
이는 주택가격이 급증하고 주택공급 확대가 이루어지던 시기에 전세가구의 비율이 증가, 신도시 건설이후 입주가 완료되던 1995년 전세가구의 감소가 이루어졌을 것으로 예상된다. 주택가격이 급증하던 시기에는 집주인의 입장에서는 세입자 전세금으로 주택구입이 가능하다는 장점이 있어 전세를 선호하였다.
그러나, 대량의 주택공급이 이루어지고 주택가격이 안정되던 1995년을 전후로 전세거주 가구비율이 감소, 보증부월세 가구비율이 증가한 것으로 나타났다. 주택가격 상승요인이 줄어 전세선호가 낮아진 것이다.
지역별로 차별화된 전/월세 거래비율 전환이 나타남
인구주택총조사 자료는 5년마다 이루어져 최근의 변화에 대한 시사점을 찾기는 어렵다. 최근의 변화는 국민은행의 임대차계약(주택 임대차계약 구성분포) 비율 자료를 통해 전세와 월세시장의 변화를 살펴볼 수 있다. 임대차계약의 변화를 보면 전세가격이 본격적으로 상승하던 시기인 2009년 9월부터 수도권을 제외한 광역시와 지방에서 전세거래비율의 감소가 나타나고 있다.
<그림 4> 임차 유형별 계약 비율 추이
전국적으로 임대차의 유형별 계약비율 변화는 크지 않으나, 전세의 비율은 소폭 감소하는 대신 보증부 월세의 증가가 나타나고 있다. 반면 보증금없는 순수월세는 2003년이후 감소하는 것으로 나타나고 있다.
전국적으로 월세계약 비율이 가장 높았던 때은 2003년 11월(6.1%), 보증부 월세 계약 비율이 가장 높았던 때는 2001년 9월(45.5%), 전세계약 비율이 가장 높았던 때는 3월(61.9%)로 나타나고 있다. 수도권은 임차유형별 비율 변동은 미미한 것으로 나타나고 있으며 전세거래는 임차유형에서 60% 수준, 보증부월세는 40%이하, 순수월세는 2003년 4%수준까지 증가했으나 최근 2%수준으로 낮아졌다. 반면, 광역시와 지방에서는 전세의 비율감소와 보증부월세의 증가추세가 나타났으며, 광역시에서도 전세가 월세(보증부월세, 월세) 보다 낮게 나타나고 있다. 광역시의 경우, 2009년부터 급속히 전세가구의 비율이 감소하고 보증부월세의 증가가 나타나고 있지만, 월세는 증가하는 것이 아니라 감소하는 것으로 나타나고 있다.
수도권과 광역시를 제외한 지방은 2009년부터 전세의 급격한 감소가 나타나고 보증부월세의 증가추세가 나타나고 있으며, 광역시나 수도권과 달리 이미 보증부월세의 거래가 전세거래를 상회하는 것으로 나타나고 있다. 순수월세는 최대 15%수준에 이르렀으나, 현재는 4%이하로 낮아졌다.
이상의 결과를 종합하면 다음과 같다.
1990년대 중반이후 전세가구 비중감소 추세와 보증부월세가구의 증가추세가 나타났다. 지방시장에서는 외환위기 이후 전세와 월세거래는 유사하거나 ‘전세<보증부월세’ 거래의 전환이 나타난 것으로 보인다. 그리고, 전세에서 보증부월세로 전환되는 속도는 지역별로 차이가 있으며, 수도권에 비해 광역시, 광역시에 비해 지방의 전환속도가 빠르게 나타나고 있다. 광역시에서도 이미 ‘전세가구<보증부월세’ 가구구조로 전환하였으며, 최근 임대차시장에서 거래비중 역시 ‘전세<보증부월세’ 거래가 나타났다.
결국, 임대차시장에서 전세비중 감소는 전국적인 현상으로 판단할 수 있다. 수도권을 제외한 지방은 전세거래 감소가 상당히 진행되고 있으며, 전세에서 보증부월세로의 전환이 이루어지고 있다. 반면, 수도권과 지방 모두 보증금 없는 월세거래 비중은 감소하고 있다는 점에서, 순수 월세로의 전환은 아직 요원한 것으로 예상된다.
향후 구조변화를 촉진할 것으로 예상되는 요인
앞서 살펴본 주택시장의 중요한 여건변화는 ① 자가가구 증가속도 정체, 주택가격의 상승 여력 저하, 매매가격하락 → 보증부월세 전환 증가 ② 주택보급률의 상승속도 저하 → 자가시장의 한계(공급), 임차시장의 구조 변화 요인 ③ 1~2인 가구의 증가로 인한 임대주택 수요 증가, 그리고 단기적인 측면에서 향후 예상되는 금리인상 등으로 볼 수 있다. 이를 살펴보면 다음과 같다.
① 자가가구의 증가속도는 정체되어 있으며, 해외 주요국가의 자가가구의 비율이 60% 수준 전후임을 고려한다면 우리나라에서의 자가가구의 비율증가는 큰 폭으로 개선되기 어려울 것으로 예상된다. 주택보급률이 증가하고, 자가가구 비율이 높아짐에 따라 향후 주택가격 상승폭은 제한적으로 예상된다. 따라서, 전세보증금을 받아 투자수익을 얻을 수 있는 투자처로서 주택의 매력이 감소하면서 이로 인해 임차시장의 변화는 더욱 빨라지게 된다.
* 주요국 자가율 (박신영, 2011.3, 현행 임대차제도의 체계전환 방안, p.2.)
- 한 국(2005) : 거주가구 55.6%, 소유가구 60.3%,
- 일 본(2008) : 61.1%, 미국(2009) : 67.4%, 영국(2008) : 68.2%,
- 프랑스(2004) : 57.0%, 독일(2004) : 45.0%
지방을 제외한 수도권(서울 44.6%, 53.2%)과 광역시(대구 53.9%, 광주 53.6%, 대전 51.2%) 일부는 여전히 자가가구비율이 낮아 향후 자가비율이 증가할 여지가 있다. 따라서, 지방과 일부 광역시의 임차시장 구조변화의 요인으로 작용할 수 있지만, 주택시장 상황이 다른 수도권에서 임차시장 변화는 상대적으로 늦게 나타날 여지가 있다.
② 주택보급률의 상승속도 저하 → 자가시장의 한계(공급), 임차시장의 구조 변화 요인
수도권(95.4%)을 제외하고는 지방의 주택보급률은 100%를 초과(지방 110%, 광역시 101.6%), 수도권 주택보급률은 93%~94%대를, 광역시 역시 95%~96%수준을 유지하고 있다. 또한, 주택건설실적은 위축된 주택시장 상황과 맞물려 주택공급은 감소하고 있는 추세이다. 공공부문에서의 공급은 꾸준히 이루어지고 있지만, 냉각된 주택시장 여건을 감안하면 민간부문의 공급 회복은 요원하다. 주택보급률이 크게 증가할 가능성은 낮고 자가보유율 역시 선진국 수준에 근접하고 있어 안정적인 주택공급이 불투명해질 수 있다. 따라서, 향후 주택공급이 꾸준하게 유지될 수 있도록 할 필요가 있다.
③ 1~2인가구의 증가는 향후 주택시장의 구조변화를 유발하는 촉진제 역할을 할 것으로 예상된다. 통계청의 인구추계 결과, 1~2인가구 비중은 꾸준히 증가하여 2030년에는 51.8%(4인이상 가구 비중은 29.1%) 이를 것으로 예상하고 있다. 향후 다양한 경제활동과 소비의 중심으로 떠오르고 있다. 1~2인가구는 자가보다는 임차를 선호하는 특성을 가지고 있으며, 도심에서의 거주를 선호하여 대도시권의 임차시장의 변화를 가져다주는 요인으로 작용할 것으로 예상된다.
아래의 그림을 보면, 수도권과 광역시에 거주하는 1인가구의 경우 주로 보증부월세로 거주하고 있으며, 지방의 경우 자가비율이 높게 나타나고 있다.
<그림 5> 지역별 가구원수별 주택점유 형태
수도권과 광역시의 1인가구는 주로 보증부 월세(각각 40.7%, 34.1%)로 거주하고 있다. 반면, 지방에서 1인가구의 자가거주 비율이 절반가량(49.0%)이 자가에서 거주하고 있다. 2인가구는 절반이상이 자가(수도권 51.2%, 광역시 59.0%, 지방 73.9%)로 거주하고 있으며 3인이상의 가구와 유사한 수준이다. 지방의 경우는 2인가구의 자가 거주비율이 매우 높게 나타나고 있다. 지방의 1인가구는 주로 고령층으로 상대적으로 자가의 비중이 높다. 따라서 임차시장에 대한 지방 1인가구의 영향은 미미할 것이나, 수도권이나 광역시와 같은 대도시는 상대적으로 젊은 층의 비율이 높아 임차시장의 변화에 영향이 높을 것이다.
반면, 구조변화를 제약할 것으로 예상되는 주요 제약요인으로 월세보다 전세를 선호하고, 전세를 강제적 저축으로 여기는 임차자의 저항요인을 들 수 있다. 임대인에게는 전세금이 새로운 부동산이나 금융상품에 대한 투자를 할 수 있는 하는 자본이 된다는 데 큰 이점이 있다. 그리고 월세에 비해 임대기간 중 관리에 대한 신경과 비용이 절감되는 측면이 있다. 임차인의 입장에서는 전세금을 마련하는 것은 강제저축으로서 역할을 담당하고 있어 세입자의 목돈마련에 유리하나 월세는 매월 지출되는 없어지는 돈으로 여기고 경향이 강하다. 특히 자영업자나 수입이 안정적이지 못한 가구의 경우, 매월 지급하는 임대료에 대한 부담을 가지고 있어 임차자의 저항이 존재하고 있다.
임대차시장 구조변화 전망
주택시장에서는 전세에서 보증부월세시장의 확대가 상당히 이루어진 후 전세에서 월세시장으로 전환이 될 가능성이 크다. 그러나, 지역별로 주택보급률, 자가보유율 ,주택공급, 자가보유율 등 주택시장의 여건이 다르다는 점에서 변화의 속도는 차이가 있다.
① 보증부 월세시장의 빠른성장, 순수월세는 점진적으로 이루어질 것으로 예상된다. 순수 월세시장으로 전환되는 것보다 보증부 월세시장의 확대이후 월세시장으로 전환 가능성이 높다.(전세 감소 → 보증부월세 확대 → 월세 시장 증가)
그러나, 순수월세시장으로의 전환은 요원할 것으로 예상된다. 임대인의 입장에서 보증부 월세는 보증금을 통해 월세 체납의 위험을 보장받을 수 있기 때문이다. 전세 역시 특별하게 유지, 관리에 신경 쓸 필요가 없다는 장점이 있다. 당분간 보증금없이 월세만 받는 월세시장의 비중증가는 쉽지 않을 것이다.
물론, 향후 다양한 금융상품과 보증상품이 등장할 것으로 예상되고, 대도시의 경우 1인가구 증가와 더불어 단기 체류자가 증가하고 있다는 점에서 월세로의 전환 속도는 빨라질 수 있을 것이다. 이 같은 변화는 주택시장에서 주거용과 숙박이 혼합된 다양한 주거상품(serviced residence 등)의 확대에 미치는 영향이 클 것이다.
② 주택보급률이 높거나, 자가비중이 높은 지역에서 주로 전세보다 보증부월세의 비율이 높게 나타고 있다는 점을 고려하면 수도권은 점진적 변화 예상된다. 주택보급률, 주택가격 상승, 매매가대비 전세가격, 자가보유수준 등 주택시장 여건에 차이가 있다. 지방은 임차시장에서 전세와 보증부월세 거주가구 규모가 유사한 수준이며, 순수 월세의 비중도 상대적으로 높은 수준이다. 주택보급률이 높고, 자가비중이 높게 나타나는 특징이 있다. 반면 수도권은 지방이나 광역시에 비해 낮은 주택보급률 및 자가보유수준, 매매가 대비 낮은 전세가격, 지방에 비해 상대적으로 월세에 대한 높은 저항 등 월세전환을 촉진시킬 수 있는 주택시장 여건이 미흡하다.
③ 1인가구나 2인가구는 향후 월세(순수 월세시장보다는 보증부월세시장의 확대)로의 전환을 빠르게 하는 촉진제 역할을 할 것으로 예상된다. 2008년기준 주거실태조사 자료를 보면, 1인가구와 2인가구가 향후 이사할 때 고려하는 사항은 유사하나 가격적인 측면에 대한 고려가 3인이상 가구에 비해 높게 나타났고, 향후 이사할 주택의 점유형태도 차가를 고려하고 있다. 따라서, 1~2인가구의 증가는 임차시장의 변화를 가져올 주요한 인자임을 알 수 있다.
그러나 1~2인가구의 경우 소득수준과 주거비 부담이 높은 월세보다는 보증부 월세와 같이 매달 지불해야 하는 임대료를 줄이고자 하는 유인이 클 것이다. 1인가구는 전세와 같이 비교적 목돈이 들어가는 임차시장에 진입하는 데는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 결국, 향후 1~2인가구의 증가는 전세시장보다는 보증부 월세시장의 확대하는 데 기여할 것으로 예상된다.
이상의 결과를 종합하면, 향후 월세나 보증부월세 가구의 증가는 불가피할 것으로 예상된다. 따라서 향후 임대수요에 대응하여 임대주택 공급이 원활하게 이루어질 수 있는 시장 환경 조성이 필요할 것이다.
향후 전세보다는 월세의 증가로 자본차익보다는 안정적인 임대소득을 창출하여 장기적으로 관점에서의 민간임대 활성화를 위한 지원을 할 필요가 있다. 또한 임차자를 위해 월세 소득공제액을 상향조정하는 등의 지원도 필요할 것이다. 현재 주택임차료 소득공제 제도는 저소득층에 대한 소득보전 차원에서 지원이 되고 있으나, 연소득 3천만원 미만의 부양가족이 있는 세대주의 경우 300만원 한도 내에서 소득공제를 해주고 있다. 그러나 높은 주택가격으로 임차료가 증가하게 되면서 서민층과 중산층의 부담이 가중되어 실효성이 미흡하다.
임대시장에서 시장기능이 적절하게 작동하지 않는 경우, 정부 정책을 통해 시장의 불완전한 기능을 보완할 필요성이 있다. 그렇지만, 지나친 시장간섭이나 통제는 의도하지 않았던 장기적인 공급위축과 같은 부작용을 유발해 임차시장을 왜곡시킬 우려가 높다. 따라서, 임대주택의 수요가 증가하고 임대주택 공급이 부족한 실정에서는 민간 임대주택 공급이 확대될 수 있는 방안을 우선적으로 고려해야 할 것이다.
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