MC 성기영: 부동산 시장은 하한기로 접어드는데 지방 부동산시장은 되레 더욱 뜨거워지는 것 같습니다. 분양시장이 지방 위주로만 달궈지는 양상인데요. 향후 시장전망을 짚어보겠습니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-이제 6월, 상반기가 마무리되는 시점인데요. 전반적으로 상반기 시장을 좀 정리해보죠.
▲지난해에 이어 한마디로 침체장세를 이어갔다고 요약해볼 수 있을 것 같습니다. 4차례에 걸쳐 부양책이 나왔지만 되레 지난해 보다 시장에너지는 더 떨어진 것으로 봐야 할 것 같습니다. 일부 국지적 장세, 지방대도시, 개발중심권으로 장세가 연출되면서 주택, 토지가격이 일부 오른 것으로 나타나고 있으나 거래가 이뤄지지않는 동맥경화현상이 두드러져 답답한 장세를 이어갔다고 봐야 합니다. 수익성 부동산시장이 견인한 상태죠.
토지는 개별지가동향자료에서도 나왔듯이 지난해 11월 이후 약오름세가 8개월 동안 지속되고 있는 상황이나 체감은 전혀 할수 없는 상황입니다. 보금자리주택 보상, 개발지 중심으로 올랐기 때문에 기타 지역은 거래동결에 가격 마저 추락하는 상황이었습니다. 올들어 월평균 0.1% 정도 올랐는데 거래량이 줄어들고 있어 향후 장세 역시 불투명합니다. 최근 토지거래허가구역을 대폭 해제한 것도 이를 의식한 것으로 해석됩니다.
주택은 미분양 감소, 지방분양 호조 등의 긍정적인 상황도 일부 연출됐으나 서울 수도권시장이 얼어붙어 역시 체감하기 어려운 상황이었습니다. 더구나 프로젝트파이낸싱 부실여파까지 겹쳐 수도권시장은 한치 앞이 안보이는 상황입니다. 거래도 점차 줄고 있어 전반적으로는 약세기조가 지속됐습니다. 그동안 불씨가 살아있던 강남 서초 송파의 재건축 마저 위축되는 양상입니다. 인천 과천 역시 하락세로 반전되었습니다.
이런 가운데 송파ㆍ판교 오피스텔이 수십 대 1의 치열한 경쟁률로 마감되는 등 수익성 부동산에 열기가 시장을 리드해 간 것으로 분석됩니다.
-하반기에 답답한 상황이 좀 풀릴까요?
▲일부 호전될 것이라는 전망과 침체가 깊어질 것이라는 전망이 엇갈리는 상황입니다. 경제회복여파가 서민층까지 번지면서 물가가 안정되면 일부 부동산수요가 생겨나고 거래가 늘어날 것으로 보이고, 정부의 부동산경기 정상화를 위한 규제완화(양도세 중과 폐지 등), 선거에 대한 기대심리 등이 시장에 긍정적인 영향을 줄 것이라는 전망도 나옵니다.
여전히 집값 불안이 지속되면서 수요이탈현상이 생겨나고 금리 인상, 경제불균형이 지속되어 침체일로를 겪을 것이라는 전망이 팽팽히 맞서는 상황입니다.
다만 지방의 부동산 상승세는 중소형 평형에서 중대형 평형으로 확산될 것이지만 수도권은 약세에 머물 것이며 매매가 대비 전세가 비율이 수도권(경기 51.5%, 서울 46.8%)보다 지방(광주 74.9%, 대구 70.5%, 부산 67.9%)이 높아 매매가 상승세도 지방이 더 강세를 보일 것이라는데는 대체적으로 일치하는 것 같습니다.
토지의 경우도 국지적 보상, 보금자리 주택권역이나 일부 신교통기반시설 확충지역 등을 중심으로 매기가 형성되고 수익형 부동산 역시 차별적 장세가 나타날 것으로 예상됩니다.
-추가 부양책에 대한 기대감도 있는데요.
▲국토해양부 장ㆍ차관이 바뀌고 부동산에 대한 관심이 많은 것으로 알려지면서 기대감은 더욱 증폭되는 것 같습니다.
권 장관이 기자회견에서 여러 정책대안을 제시했습니다. 전ㆍ월세 상한제는 서민입장만 보면 긍정적이나 공급자에게 힘의 균형이 넘어가 있는 상황에서 가격 통제는 더 큰 부작용을 불러올 소지가 있다며 반대 의사를 분명히 했습니다.
분양가 상한제는 3년 동안 여당과 정부가 풀지못한 난제였는데 재개발ㆍ재건축 분양가 상한제 폐지 쪽으로 선회하는 듯 합니다. 사실 분양가 상한제는 중장기적으로 공급 위축과 주택 품질을 떨어뜨리는 부작용이 있습니다. 반시장적이죠. 하지만 현재와 같은 집값 하락장세에서 상한제 폐지가 얼마나 영향을 가져다 줄지는 의문입니다.
다주택자에 대한 규제 완화도 시사했는데 다주택자에 대한 시각이 달라져야 전ㆍ월세난을 해소할 수 있다는 입장을 보였습니다. 1000명 당 주택호수가 450호가 돼야 선진국 대열에 들어서는데 현재 350호에 불과하고 자가 점유율이 55.6%, 보유율이 60%에 그치고 있습니다. 이런 면에서 보면 민간임대업자 육성이 절실하다고 봐야 합니다.
그러나 마땅한 추가부양대책이 없다는게 문제입니다. 전ㆍ월세대책 중심으로 문제를 풀어나가야 할 것 같습니다. 섣부른 가격통제 보다는 공급확대를 위한 주택건설 촉진에 주력해야할 것으로 보입니다. 택지를 높게 매각한 지역이 많아 분양가가 낮아지지않는 구조적 문제를 푸는 것도 방법입니다.
세제나 금융 쪽에서 해결책을 찾는게 더 나을 듯 합니다. 다주택자 규제를 푸는 것도 같은 맥락이지요. 금리인상 등의 급격한 출구전략 자제, 원리금분할상환 전환도 필요하다고 봅니다.
가을 전ㆍ월세 문제의 선제적 대책도 중요합니다. 일부지역은 벌써 전ㆍ월세난으로 꿈틀대는 양상입니다.
-무리한 대출로 집은 샀지만 대출금을 갚기에 허리가 휘는 ‘하우스 푸어’ 문제도 심각하지 않을까요.
▲무리해서 집을 산 뒤 생활에 어려움을 겪고 있는 하우스 푸어는 우리나라 전체 가구의 10%, 전국적으로 108만 가구에 달합니다.이들은 평균 2억3천만원 짜리의 주택을 소유하고 있고 매달 평균 100만원이 넘는 원리금을 갚고 있습니다.이들의 월평균 가처분소득이 250만 원인 점을 감안하면 전체 소득의 40% 이상이 대출 원리금으로 빠져 나가는 셈입니다.
게다가 하우스푸어 가운데 원금과 이자를 갚을 수 없는 가구가 9만여 가구, 대출기간을 연장해야만 원리금을 상환할 수 있는 가구도 33만 가구에 달하는 것으로 조사됐습니다. 금리인상까지 겹치면 이들의 문제는 사회경제적으로 큰 파장을 몰고 올수 있습니다. 일본이나 미국의 금융위기가 바로 주택금융에서 출발됐다는 점에서 더욱 고심해서 봐야 하는 대목입니다.
-중장기적으로 공급부족을 걱정하는 목소리도 있습니까?
▲건설산업연구원이 내놓은 자료를 보니까 지난 2008년부터 지난해까지 주택 인·허가 물량이 수요보다 연간 4만~7만가구 부족한 것으로 분석돼 앞으로 집값 상승으로 이어질 가능성이 있다는 내용이었는데요.
구체적으로 보면 2008년부터 2010년까지 총 18만5000가구의 주택공급이 부족해 입주 기준으로 2013년까지 주택수급 불안정 현상이 나타날 것이라는 분석입니다.
아파트 분양 실적도 2008년 이후 3년 연속 감소함에 따라 2011~2013년 동안 아파트 입주물량이 크게 줄어 수급 불안이 예상된다는 것이지요.
다만 민간부문 주택 인ㆍ허가와 아파트 분양 실적이 올해 소폭 회복에 그쳐 아파트 입주물량 부족 현상이 2014년에도 지속될 가능성이 있지만 보금자리주택 입주가 2014년 이후 본격화돼 이후에는 입주 부족 현상이 해소될 것으로 예상했습니다.
-수급불안이 집값 상승요인으로 작용할 수 있다는 얘긴가요?
▲그렇습니다. 주택 수급 불안이 단기적으로 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다는 점입니다. 외환위기 직전인 1997년까지 연 60만가구 안팎이던 주택 공급이 외환위기 시절인 1998~2000년엔 연 30만~40만 가구까지 줄었습니다.
그 여파로 2001년 1월부터 3년간 집값(주택가격지수 기준)은 연평균 35% 가까이 상승한 적이 있습니다. 지방 집값이 오른 것도 같은 이유로 봅니다. 2008년 말 미분양 주택이 14만가구에 달하면서 공급이 끊겼던 지방은 작년 말부터 집값이 오르고 새 아파트 청약 열풍이 확산되고 있습니다. 하지만 주택유효수요 감소도 거론되고 있어 불안여부는 좀 더 시장구조변화를 살펴봐야 할 것같습니다
