경매,최우선배당금,최우선변제권,소액보증금
부동산 경기침체로 인하여 매매수요가 전세수요로 돌아선 시점에서 전세금 상승에 대한 여력은 충분해 보입니다.
이시점에서 임대차계약시 최우선변제권에 대하여 필히 숙지하시길 바랍니다.
소액보증금 최우선변제권,
임차인의 최우선변제권이란 임차목적물에 대한 경매절차에서 일정 요건을 갖춘 임차인이 다른 선순위담보권자들보다
우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
경매절차에서 최우선적으로 배당을 받는 경우는 두가지인데, 하나가 소액임차인의 경우이고 다른 하나는 임금채권자들입니다.
언뜻 봐도 두 경우 모두 경제적으로 열악한 지위에 있는 자들을 보호하기 위한 규정이라는 것을 알 수 있는데, 이렇듯 임차인
혹은 근로자들의 최소한의 생활자금 혹은 생존자금을 다른 어떤 물권적 권리나 채권보다 우선해서 변제받도록 해 줌으로써, 서민들이 다시 한번 딛고 일어설수 잇는 기회를 부여하고 있는 것입니다.
그러나 다른 채권자들과의 관계에서 이들의 권리를 무한정 보호하는 것도 문제가 있기 때문에 법상으로 보호되는 임금채권에도
최종 3개월이라는 제한이 있는데, 같은 맥락에서 최우선변제권을 갖는 임차인의 경우에도 일정한 요건을 갖춘 자로 한정하고
있습니다.
임차인이 최우선변제권을 취득하기 위해서는,
1. 보증금이 법이 정한 일정금액 이하의 소액일것
2. 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖출것
3. 배당요구종기까지 배당요구를 할것,
4. 배당요구종기까지 대항요건을 유지할것,
위 네가지 요건을 전부 충촉하여야만 배당절차에서 보증금 중 일정 금액을 최우선 순위로 배당을 받을수 있습니다.
2번 경매개시결정등기 후에도 최우선변제권을 취득할 수 있다면, 허위의 소액 임차인들이 난립할 가능성이 현저히 높아지는
만큼 이를 방지하기 위하여 부득이 마련한 규정입니다.
주택임대차보호법 소액임차인/최우선변제금
※ 주임법 소액임차인 및 최우선변제금
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시행일자 |
지 역 (주임법 시행령 제3조, 제6조) |
소액임차인의 기준 및 최우선변제금(시행령3조,4조) |
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1984.6.14부터 |
특별시 및 광역시(군지역은 제외) |
300만원 이하 |
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기타 지역 |
200만원 이하 | |
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1987.12.1부터 |
특별시 및 광역시(군지역은 제외) |
500만원 이하 |
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기타 지역 |
400만원 이하 | |
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1990.2.19부터 |
특별시 및 광역시(군지역은 제외) |
2,000만원 이하 임차인 중 700만원 |
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기타 지역 |
1,500만원 이하 임차인 중 500만원 | |
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1995.10.19부터 |
특별시 및 광역시(군지역은 제외) |
3,000만원 이하 임차인중 1,200만원 |
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기타 지역 |
2,000만원 이하 임차인 중 800만원 | |
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2001. 9. 15부터 |
특별시, 인천광역시, 과밀억제지역 |
4,000만원 이하 임차인 중 1,600만원 |
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광역시(군지역과 인천광역시 제외) |
3,500만원 이하 임차인 중 1,400만원 | |
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그 밖의 지역 |
3,000만원 이하 임차인 중 1,200만원 | |
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2008. 8. 21부터 |
특별시, 인천광역시, 과밀억제지역 |
6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원 |
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광역시(군지역과 인천광역시 제외) |
5,000만원 이하 임차인 중 1,700만원 | |
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그 밖의 지역 |
4,000만원 이하 임차인 중 1,400만원 | |
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2010. 7. 21부터 |
서울특별시 |
7,500만원 이하 임차인 중 2,500만원 |
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수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외) |
6,500만원 이하 임차인 중 2,200만원 | |
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광역시(군지역과 인천광역시 제외)와 김포시,용인시,안산시,광주시 |
5,500만원 이하 임차인 중 1,900만원 | |
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그 밖의 지역 |
4,000만원 이하 임차인 중 |
위 내용이 소액임차인 최우선변제금에 대한 배당표이다.
소액보증금의 판단시점은 경매가 개시된 시점도, 임차인이 전입신고한 시점도 아닌, 등기부상 제일 먼저 설정된
(근)저당권 설정 시점이다.
왜냐면 은행에서 대출을 해줄 때는 당연히 대출 당시를 기준으로 소액임차인의 존재를 파악했기 때문에....
은행에서 대출해 주면서 자신보다 우선하여 배당받을 수 있는 있는 소액임차인이 장차 언제라도 생길 수 있음을
염두에 두었을 것이고, 그래서 최우선변제 액수만큼은 빼고 대출을 해주기 때문입니다.( = 방빼기 )
위 내용을 읽으면서 소액보증금에 대한 권리에 대하여 이해를 하셨을 것입니다.
권리위에 잠자는 자가 되지 않도록 열심히 공부하여서 좀더 밝음 미래 행복한 부자를 꿈꾸시기 바랍니다.
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