유치권자의 신청으로 부동산이 경매에 나와 낙찰되면 가압류 등 부동산에 걸린 부담이 모두 사라진다는 첫 대법원 결정이 나왔다.
일반 강제경매의 경우 부동산의 부담이 모두 사라진다는 원칙(소멸주의)이 명확했으나 유치권자가 신청한 경매에 대해서는 부담을 매수인이 인수해야 한다는 주장(인수주의)과 소멸주의 적용원칙을 놓고 그간 논란이 돼왔다.
J건설은 서울 마포구 홍익대 앞에서 쇼핑몰(토로스) 공사를 하고 그 대금 약 91억원을 받지 못하자 해당 상가건물에 대해 유치권을 신청했다. 유치권자가 된 J건설은 2008년 법원에 유치권에 의한 경매를 신청하고 D사가 2010년 경매법원 입찰 절차에서 최고 입찰가액(약 101억원)을 써냈다. 그러나 쇼핑몰 사업을 진행한 회사 토로스가 파산하면서 토로스의 다른 채권자들이 이의를 제기했다. "쇼핑몰에 걸린 부담을 매수인이 인수하겠다고 매각조건 변경을 결정하고 고지한 다음에 경매를 진행했어야 했다"는 것.경매법원은 이 주장을 받아들여 매각 불허가 결정을 내렸고,원심 역시 이들의 손을 들어줬다.
하지만 대법원 1부(주심 김능환 대법관)는 "유치권 경매 부동산에 소멸주의를 적용해야 한다"며 낸 즉시항고심에서 D사 승소 취지로 원심을 파기환송했다고 11일 발표했다. 재판부는 "경매의 대부분을 차지하는 강제경매 및 담보권 실행을 위한 경매에서는 소멸주의를 택하고 있다"며 "유치권에 의한 경매에 소멸주의가 아닌 인수주의를 적용하면 매수인의 법적 지위가 불안정하고 유치권자도 불리해진다"고 설명했다.
대법원 결정 취지에 따르면 유치권에 의한 경매에서 부동산을 매수한 사람은 법원이 매각조건을 변경하지 않는 한 부동산에 걸린 가압류,가처분,신탁 등의 부담까지 떠안을 필요가 없어진다.
최광석 부동산 전문 변호사는 "과거에는 유치권 경매에서 권리관계가 명확지 않아 가격이 낮았다"면서 "이번 대법원 결정으로 유치권 경매로 나온 부동산도 부담이 소멸됐다는 점이 확실해져 입찰이 늘어나고 제값을 받게 될 것"이라고 전망했다.
◆ 유치권
다른 사람에게 서비스를 제공한 사람이 서비스 대가를 받을 때까지 갖는 특정물건에 대한 권리를 말한다. 예컨대 시계를 수리해준 금은방 주인은 유치권에 의해 수리대금을 받을 때까지 시계를 내주지 않아도 된다.
<한국경제 이고운기자>
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