① 경매물건 찾기
권리분석·현장 조사후 응찰여부 결정을...
지난해 말부터 부동산 투자 수요가 조금씩 살아나면서 경매시장에 쏠리는 관심이 커지고 있다.
서울 강남구의 경우 경매 거래량을 뜻하는 낙찰률이 지난해 12월 54.4%에 달해 지난 2007년 3월 이후 45개월 만에 최고치를 기록하기도 했다.
하지만 실수요자들이 체감하는 경매시장 진입장벽은 여전히 높기만 하다. 입찰에서부터 명도에 이르기까지 생소한 절차가 많아서다. 경매를 통해 내 집을 마련하는 방법을 실제 사례를 중심으로 Q & A 형태로 10회에 걸쳐 소개한다.
Q=올해도 전세금이 상승할 것이라는 전망이 있고 집값도 오르고 있다는데 하루 빨리 집을 장만하고 싶습니다. 다만 자금이 넉넉하지 않아 경매를 통해 마련해보려 합니다. 어떤 물건을 골라야 할까요.
A=경매는 본인에게 꼭 맞는 물건을 찾아내는 데서 시작됩니다.
먼저 실수요 목적인지 투자목적인지를 분명히 해야 합니다. 실수요가 목적이라면 직장과의 교통, 자녀 학군, 부모님을 위한 레저시설 등 본인의 필요 조건에 맞게 좁혀 나갑니다.
반대로 투자가 목적이라면 나보다는 남이 좋아하는 부동산을 선택해야 합니다. 요즘 부동산시장은 집을 살 때 이미 팔 것을 염려해야 하는 시기입니다.
투자의 완성은 매각 실현을 통한 수익률 정산임을 항상 염두에 둬야 합니다. 향후 성공적인 매각을 위해 대다수가 선호하고 매수세가 두터운 곳이면서 가격 상승이 기대되는 곳을 골라야 합니다.
경매 물건은 대법원 사이트에서 무료로 검색할 수 있습니다. 경매물건은 공시하도록 법률로 정하고 있어 경매일에서 2주 전부터 열람이 가능합니다.
경매물건 내역, 감정평가서, 물건명세서 등을 서비스합니다. 하지만 등기부등본이 첨부되지 않고 기본정보만 나열돼 있어 추가 자료 조사가 요구되고 초보자가 권리를 분석하기에는 어려움이 있습니다.
경매전문 회사에서 제공하는 정보는 유료인데 경매 물건에 대한 가치와 권리를 분석할 수 있는 가공된 정보가 제공됩니다.
등기부등본 등 각종 공적 자료가 수록돼 있고 물건마다 권리분석이 돼 있으며 현장 보고서도 실려있습니다. 이러한 정보를 사전에 미리 검토해보고 어떤 물건에 응찰할지 선택하는 것이 경매에 나서는 첫 번째 단계입니다.
② 경매물건 검토하기
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'경매자료 4종세트 반드시 확인해야' ...
Q= 서울에 사는 직장인입니다. 현재 전세로 살고 있는 아파트의 위층 가구가 경매로 싸게 나와 입찰을 고려하고 있습니다. 어떤 것들을 검토해야 하나요. A= 경매 물건을 조사할 때 꼭 확인해봐야 하는 '경매 자료 4종 세트'가 있습니다. 등기부등본ㆍ감정평가서ㆍ물건명세서ㆍ현황조사서가 그것입니다.
경매의 기본기는 등기부등본을 제대로 보는 것부터 시작합니다.
대출금액ㆍ대출기관ㆍ근저당이 설정된 시기를 확인하는 것은 물론 예고등기처럼 낙찰 이후 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지를 살펴야 하기 때문입니다. 등기부등본을 부동산 '건강진단서'라고 부르는 것도 이런 이유에서입니다.
이때 등기부등본을 열람했더라도 최종 입찰직전에 다시 발급받아 새롭게 등재된 것이 없는지 검토해야 합니다. 또한 아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 등기부등본이 하나로 돼 있지만 다가구주택은 건물과 토지 등기가 따로 있기 때문에 이를 각각 살펴보는 것도 잊지 말아야 합니다. 다음으로 살필 것은 감정평가서입니다. 감정평가서를 볼 때 감정가격만 보는 것은 50점짜리에 지나지 않습니다. 감정 시점도 확인해야 합니다.
대체로 최초 입찰 4~6개월 전에 감정평가가 이뤄지기 때문에 감정가와 시세가 차이가 날 수 있습니다.
경우에 따라서는 매각 준비과정에서 채권자나 채무자의 요청 혹은 소송관계에 따라 1년 이상 경매가 지연되기도 합니다.
또한 감정평가액은 참고자료일 뿐 현장 중개업소 등을 통해 조사한 시세와 비교해 가치를 검증하는 과정이 필요하다는 점을 잊지 말아야 합니다. 현황조사서는 경매 신청된 부동산의 현황을 집행관이 직접 현장에 나가 조사한 내용입니다. 부동산의 사진이나 전경도, 임대차나 점유 관계에 관한 사항이 정리돼 있습니다. 마지막으로 매각물건 명세서는 임차인들이 본인의 계약기간ㆍ임차금ㆍ전입신고와 확정일자 등 권리를 신고한 사항으로 제품의 설명서이자 품질보증서와 같습니다. 기록된 것이 실제와 다를 경우 이를 근거로 이의를 제기할 수 있습니다. |
③ 권리분석
Q= 갓 경매에 입문한 초보자입니다. 입지가 좋고 가격이 저렴한 경매물건을 발견했는데 전문 지식이 없어 권리분석 단계에서 막혔습니다. 권리분석은 어떻게 해야 하나요?
A= 권리분석은 적절한 낙찰가격을 산출하기 위해 경매가 진행되는 최저가에서 '빼기와 더하기'를 하는 것이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
권리분석을 통해 여러 관심 물건들 중 실제 입찰할 만한 물건과 그렇지 않은 것을 구별하고 가격이 얼마나 떨어졌을 때 응찰할지 타이밍을 정하는 것입니다.
경매 물건에 대한 권리분석이 중요한 이유는 일반적인 부동산에 비해 권리관계가 복잡한 것들이 많기 때문입니다. 게다가 주인과 대화가 어렵고 의견을 조율해줄 중개인도 없는데다 분석에 대한 책임이 응찰자에게 있으니 권리분석을 얼마나 제대로 했느냐에 따라 경매의 성패가 갈리기도 합니다.
권리분석은 두 가지 질문에 대한 해답을 도출하는 것입니다. ▦낙찰되면 소유권 이전에 문제가 없는가 ▦낙찰자에게 인수되는 사항은 무엇인가가 그것입니다.
만일 낙찰자가 인수해야 하는 권리관계나 비용 등이 있으면 이를 해결하기 위해 추가 비용이 들어가므로 이를 정확히 계산할 수 있어야 손해를 막을 수 있습니다.
권리분석의 시작은 말소되는 권리와 인수해야 할 권리를 찾는 것입니다. 이때 기준은 저당ㆍ근저당ㆍ압류ㆍ가압류ㆍ담보가등기ㆍ경매기입등기 여섯 가지 중에서 등기 날짜가 가장 빠른 권리입니다.
등기상에 이보다 앞선 다른 권리가 있다면 낙찰자가 이를 인수해야 하고 나중인 것은 소멸된다는 원칙을 기억하기 바랍니다.
경매물건의 90%는 이 원칙에서 벗어나지 않습니다. 예컨대 말소기준권리보다 빠른 선순위 전세권자가 있다면 이 전세권자의 보증금은 낙찰자가 물어줘야 하며 전세계약기간도 보장해 줘야 합니다.
다만 선순위 전세권자가 법원에 배당요구를 했다면 낙찰대금에서 배당을 받고 말소가 되기 때문에 낙찰자가 이를 부담하지 않아도 됩니다.
한편 말소기준권리 이후라도 예고등기는 예외적으로 소멸되지 않고 인수될 수도 있는 만큼 유의해야 합니다.
임차인의 보증금 인수 여부도 따져 봐야 합니다. 전입일자가 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 보증금을 물어줘야 합니다.
그러나 임차인이 확정일자를 받았고 배당신청을 했다면 법원에서 배당을 받게 됩니다.
④ 현장 분석
'부동산 상태·점유자등 확인하고 주변 매매·전세시세 꼭 조사를' ....
Q= 점찍어뒀던 경매 물건이 조만간 경매에 부쳐집니다. 현장을 확인하지 않고 가격만 보면 낭패를 볼 수 있어 시간을 내 현장조사를 다녀오려고 합니다. 이때 무엇을 중점적으로 살펴봐야 할지 궁금합니다.
A= 경매의 핵심 정보는 현장 조사에서 나옵니다. 현장조사에서는 다섯 가지 필수요소를 확인해야 합니다.
먼저 부동산 상태 조사입니다.
경매에 넘어가는 부동산은 관리상태가 불량할 수 있습니다. 다가구주택 지하에 물이 차 있는 경우도 있고 벽에 심한 균열이 간 집도 있습니다.
외관과 내부를 동시에 확인할 수 있다면 좋겠지만 내부까지 들어가지 못한다면 대중 교통의 편의성, 일조권, 도로 상황, 주변 유해시설. 주차여건 등을 살펴봐야 합니다.
둘째, 점유자가 누구인지도 살펴야 합니다.
경매기록에 기재된 사항과 동일한 사람이 이용하고 있는지, 집이 비어 있는 것은 아닌지 등을 확인해야 합니다. 직접 살고 있는 사람에게 확인하는 것이 가장 바람직하지만 만나지 못할 경우 이웃사람이나 관리실을 통해 물어봅니다. 이에 따라 명도(임차인이 집을 비워주는 것) 난이도와 비용을 추산할 수 있습니다.
셋째, 체납된 관리비나 공과금은 없는지 알아봅니다.
살고 있던 집이 경매 신청되면 그 순간부터 관리비를 내지 않는 사람도 있습니다. 공용 부분(다세대주택 등에서 여러 가구가 동시에 사용하는 시설)의 미납비용은 낙찰자가 인수하도록 돼 있으므로 유의해야 합니다.
다음은 주민센터(옛 동사무소)를 방문해 전입세대 열람 신청을 합니다.
법원 기록과 전입자가 동일한지, 법원 조사 이후 새롭게 전입하거나 퇴거한 사실은 없는지를 조사하는 것입니다. 전입세대 열람은 본래 개인정보 보호 차원에서 허용되지 않으나 경매물건임을 증명할 수 있는 자료와 신분증을 제시하면 발급받을 수 있습니다.
마지막 사항이자 가장 중요한 것은 시세조사입니다.
낙찰가를 산출하는 데 절대적으로 필요하기 때문입니다. 주변 중개업소를 통해 매매가격과 거래 추이, 전세 시세, 주변 개발계획 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
⑤ 입찰가 정하기
인근 중개업소 통해 시세 조사
명도 등 추가비용 반영 결정을...
Q= 경매 초보자입니다. 경매를 앞두고 사전 조사는 끝냈는데 입찰가를 얼마나 써야 할지 고민입니다. 원하는 물건을 낙찰 받으려면 어떻게 입찰가를 정해야 하는지 궁금합니다.
A= 적절한 낙찰가를 산출하기 위해서는 우선 부동산 인근 중개업소를 통해 해당 물건의 시세를 조사해야 합니다. 해당 물건의 급매 가격을 기준으로 낙찰가의 상한선을 설정해야 하기 때문입니다.
이때 매도 물량이 많다면 상한선을 조금 낮추고, 물건이 귀하다면 낙찰가를 높이는 식으로 접근해야 합니다. 중개업소를 통해 알아본 시세는 각각 다를 수 있으므로 여러 곳을 다녀본 뒤 평균을 내고 이를 국토해양부에서 제공하는 실거래가격과 비교해 객관적인 가격을 정합니다. 어느 경우라도 '경매는 급매보다 싸야 한다'는 원칙을 염두에 둬야 합니다.
여기에 권리분석과 명도비용(경매 부동산을 사용하고 있는 임차인을 이주시키는 비용), 미납된 공과금이나 관리비용 등 추가 비용을 반영합니다.
임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야 한다든지, 체납된 관리비나 전기ㆍ가스요금이 많다면 그만큼 낙찰가를 낮추는 것이 현명합니다. 건물이 훼손돼 수리를 해야 하는 경우도 있으므로 이 역시 꼼꼼히 확인해야 합니다.
명도비는 법적으로 반드시 지불해야 하는 것은 아닙니다. 하지만 보통 집을 빨리 비워달라는 차원에서 이사비용을 주기도 하고 최악의 경우 강제집행을 할 때 추가비용이 발생할 수도 있습니다. 이러한 비용도 미리 분석해야 뒤로 손해보지 않는 낙찰이 가능합니다.
과거의 낙찰 사례와 통계를 참고하는 것도 도움이 됩니다. 일반 매매가와 경매가는 다르기 때문에 유사한 경매물건이 얼마에 낙찰됐는지를 살펴보는 게 좋습니다.
더불어 최근 3~6개월간 낙찰가율이나 경쟁률 등 경매 지표를 살펴봅니다. 경매 통계가 상승세를 보이고 있다면 낙찰가를 좀더 공격적으로 정하는 것이 낙찰가능성을 높일 수 있습니다. 반대로 하락세라면 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 준비
Q= 두 달 전부터 경매물건을 살펴보다 입지와 가격이 좋은 아파트를 발견해 사전 조사를 끝냈습니다. 바로 내일이 경매일이라고 한다면 마지막으로 어떤 준비를 해야 하는지 알고 싶습니다.
A= 먼저 입찰 준비물을 빠짐없이 챙겨야 합니다. 본인 명의로 취득하면서 직접 응찰할 때는 신분증과 도장, 입찰 보증금만 준비하면 됩니다.
하지만 취득자와 응찰자가 다를 때는 준비할 것이 더 많습니다. 예컨대 본인 명의로 취득할 물건을 다른 사람이 대리 입찰할 때는 '본인'의 인감증명서와 인감도장이 추가로 필요합니다. 이때 대리자는 신분증과 도장ㆍ보증금을 따로 챙겨야 합니다.
입찰보증금은 최저가의 10%입니다. 단 1만원이라도 부족하면 결격 사유가 되니 정확한 액수를 준비합니다. 입찰 봉투는 일반 우편봉투와 규격이 비슷해 크지 않기 때문에 현금보다는 수표를 준비하는 편이 편리합니다.
모든 경매법원에는 은행이 입점돼 있습니다. 하지만 입찰 당일 아침에 법원에 있는 은행 현금인출기로 돈을 찾다 결국 입찰에 들어가지 못하는 경우가 있습니다. 은행 카드로 인출할 경우 1일 인출 한도가 있기 때문입니다. 하루 전에 보증금을 준비해놓거나 당일 인출이 불가피할 경우 반드시 통장을 지참해야 합니다.
법원의 위치도 미리 알아둘 필요가 있습니다. 입찰 마감시간이 엄격하기 때문에 예정 시각에 늦으면 입찰표를 제출할 수 없습니다. 특히 법원이 지방에 있을 경우 아침 일찍 출발해야 하므로 대중교통편을 알아두고 운전을 할 경우 길을 미리 숙지해두는 것이 바람직합니다.
경매 진행 여부도 끝까지 체크해야 합니다. 경매는 취하나 변경ㆍ정지ㆍ연기 등 여러 변수가 많습니다. 입찰 법정에 와서야 경매물건이 예정 목록에서 빠진 것을 발견하거나 취하, 변경된 물건에 입찰표를 제출하고 결과를 기다리고 있는 사람도 있습니다. 물건의 변동은 대법원사이트나 경매사이트에 실시간 업데이트되므로 당일 아침에도 확인할 수 있습니다.
⑦ 입찰하기
'입찰액 고칠땐 반드시 새 용지에 써야' ...
Q= 입찰 전 물건 조사 등을 마치고 경매일을 기다리고 있습니다. 입찰 법원에서 해야 할 일과 주의점은 무엇이 있는지 궁금합니다.
A= 경매는 대부분 오전10시부터 시작되므로 오전 9시50분까지는 법정에 도착하는 것이 좋습니다. 가장 먼저 할 일은 법원 게시판에 붙어 있는 경매진행 물건 목록을 살피는 것입니다. 경매 당일 아침에도 경매 물건에 변동이 있을 수 있기 때문에 입찰하려는 물건이 정상적으로 경매 진행하는지 확인해야 합니다.
집행관이 경매 개시선언과 주의사항을 안내하는 것으로 경매가 시작됩니다. 경매 사건마다 공부서류(등기부 등본 등)를 열람대에 비치해놓으니 입찰표를 쓰기 전에 마지막으로 물건 자료를 확인합니다.
무엇보다 중요한 것은 입찰표를 정확히 작성하는 것입니다. 그간 애써 조사하고 분석한 결과를 입찰표 한 장으로 결정짓는 만큼 신중해야 합니다. 입찰법정에서는 사소한 실수로 무효 처리되거나 보증금을 떼이는 웃지 못할 사례가 종종 발생합니다.
입찰표 작성시 자주하는 실수 가운데 하나는 보증금과 입찰금을 바꿔 쓰거나 입찰금액에 '0'을 하나 더 써내는 것입니다.
법원은 경매 절차상 하자나 법원 진행 측의 문제가 아닌 입찰자의 실수에 대해서는 용납하지 않아 낙찰자는 고스란히 보증금을 몰수당하게 됩니다.
입찰가를 쓸 때 잘못 기재했다고 줄을 긋고 다시 쓰거나 '2'자를 '3'자로 덧쓰는 것도 안 됩니다. 입찰표 작성 항목 중 가장 민감한 부분이 입찰금액인 만큼 이를 수정할 때는 반드시 새 용지에 다시 써야 합니다.
또한 사건번호에 물건번호가 여러 개 있는 경우 물건번호까지 정확히 기재해야 합니다. 예를 들어 한 주인이 소유한 여러 오피스텔이 동시에 경매로 나올 경우 사건번호는 한 개만 부여되고 그 하위로 각 호수별 물건번호가 붙여질 수 있습니다.
이럴 때는 사건번호와 함께 입찰하는 호수의 물건번호도 정확히 기재합니다. 물건번호가 있는 부동산에 사건번호만 적는 것도 무효 사유가 됩니다.
⑧ 낙찰물건 체납 관리비 처리
Q= 얼마 전 서울의 한 아파트를 낙찰 받았습니다. 관리소장을 만났는데 관리비가 200만원이나 밀렸다고 합니다. 이런 관리비나 전기세 등 공과금을 낙찰자가 부담해야 하는 것인지 궁금합니다.
A= 경매 부동산 중에는 각종 공과금이 장기간 체납된 경우가 많습니다. 대법원 판례에 의하면 전체 체납관리비 중 '공용부분'에 해당하는 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.
예를 들어 낙찰 아파트에서 전에 살던 사람이 쓴 전기나 수도요금은 '전용부분'이므로 낙찰자가 내지 않아도 되지만 쓰레기 처리장 비용 등 공용시설에 대한 비용은 부담을 해야 한다는 뜻입니다.
다만 소규모 단지의 아파트나 오피스텔ㆍ상가 등은 공용과 전용에 대한 명확한 구분이 되지 않고 관리비 산정 자체가 주먹구구식이어서 이런 연체 비용을 낼 때까지 입주를 방해 받는 사례가 많습니다.
이 때문에 연체된 공과금에 대해서는 낙찰 물건의 관리소 측에 적극적인 의사표현을 해야 합니다. 일부 관리사무소에서는 기존에 살고 있는 사람에게 밀린 관리비를 받아내는 것이 힘들 경우 낙찰자에게 이를 떠 넘기려는 생각을 하기도 합니다. 일단 연체비용 전액을 요구했다가 심한 반발에 부딪히면 선심 써주듯 깎아주기도 합니다.
그러므로 일단 낙찰이 되면 바로 관리사무소에 연락하거나 내용증명을 보내 현재 점유자의 이사일정을 알려주거나 본인은 실 사용자가 아니므로 관리비를 승계하는 것이 부당하다는 의사를 표시하는 것이 좋습니다.
거액의 전기세나 도시가스요금이 밀려 있는 사례도 있습니다. 이럴 때에는 한전 혹은 가스공급 업체에 등기부등본을 제출해서 낙찰 후 소유권 이전된 일자를 기준으로 요금을 구별해달라고 요구합니다. 소유권이 이전된 후의 요금에 대해서만 납부하면 되기 때문입니다.
만일 각종 공과금을 낙찰자가 대납했다면 영수증을 받아뒀다가 임차인이나 전 소유자가 받을 배당금에 가압류를 할 수도 있습니다. 최선은 입찰 전에 체납된 관리비ㆍ전기료ㆍ가스요금ㆍ수도세를 조목조목 알아보고 금액이 과다하다면 이를 감안해 낮은 낙찰가를 써내는 것임을 기억해야 합니다
⑨ 낙찰후 명도
'임차인과 대화로 풀되 '인도명령' 신청 병행을' ...
Q= 최근 경매로 낙찰 받은 집에 임차인이 살고 있었습니다. 그 임차인은 전세 보증금을 배당에서 모두 받아가면서도 과다한 이사비를 요구하며 집을 비워주지 않은 채 시간을 끌고 있습니다. 한 달 후에 입주를 해야 하는 저로서는 애가 탑니다. 어떻게 해야 하나요.
A= 경매의 완성은 명도입니다. 낙찰 받은 집에 살고 있는 사람을 내보내야 입주를 하거나 세를 놓을 수 있게 되는 것이죠. 일반적인 거래와 달리 명도를 해야 하는 경매는 그 과정에서 마찰을 빚어 입주가 지연될 수 있기 때문에 계획을 세울 때 기간을 여유롭게 잡을 필요가 있습니다.
임차인이 배당을 받으려면 집을 비워준 후 낙찰자가 써준 '명도확인서'를 받아 법원에 제출해야 합니다. 따라서 칼자루는 낙찰자에게 있으니 너무 염려하지 않으셔도 됩니다.
낙찰자는 명도시 대화를 통해 잘 풀어나가는 동시에 법적인 명도 절차를 병행해야 합니다. 낙찰자가 취할 수 있는 법적인 절차는 상황에 따라 다음과 같은 것이 있습니다.
먼저 '인도명령'을 신청하는 것입니다. 낙찰자가 잔금 납부를 하는 동시에 법원에 인도명령을 신청하면 법원은 심사를 거쳐 해당 부동산을 인도하라는 명령인 '인도명령결정문'을 대상자에게 송달하게 됩니다.
이때 주의해야 할 것은 인도명령은 잔금완납 후 6개월 이내에만 신청이 가능하다는 것입니다.
6개월이 경과하면 명도소송을 해야 하므로 절차도 복잡하고 기간도 길어질 수 있습니다. 내보내야 하는 사람과 대화를 하다 보면 이사할 것처럼 하다가 이사를 미루면서 6개월 이상 지체하는 경우도 있습니다. 이 때문에 세입자와 협의 중이더라도 인도명령 신청은 보험이라 생각하고 미리 해두는 것이 안전합니다.
임차인이 인도명령결정문을 받고도 퇴거를 거부한다면 불가피하게 '강제집행'을 신청할 수밖에 없습니다. 이는 짐을 들어내는 것이며 집행관과 상의해 강제집행 일자를 잡게 됩니다.
강제집행은 명도의 최후 방법입니다. 비용과 시간뿐 아니라 심리적인 상처를 감안한다면 최선의 방법은 한발씩 양보하고 협의를 통해 해결하는 것임을 다시 한번 기억해야 합니다.
⑩ 끝, 잔금치르기
낙찰후 한달 보름내에 잔금 안내면 재경매
'경락잔금 대출' 편하지만 고금리 감안해야 ...
Q= 눈여겨봤던 아파트의 입찰을 앞두고 있습니다. 만약 낙찰될 경우 잔금은 언제까지 납부해야 하는지 궁금합니다. 또 잔금을 치르려면 대출을 받아야 하는데 경매 물건 대출은 일반 주택담보대출과 어떤 차이가 있는지 알고 싶습니다.
A= 낙찰일에서 2주가 지나면 법원에서 잔금납부 기한을 통지합니다. 보통 한 달이 주어지고 기간 내에 언제든 납부하면 됩니다. 따라서 낙찰일을 기준으로 한 달 보름 내에 잔금을 마련해야 합니다. 만일 기간 내에 잔금을 납부하지 못하면 재경매 일자가 잡히고 다시 경매가 되므로 잔금납부에 차질이 생기지 않도록 해야 합니다.
낙찰 받은 사람의 상당수는 '경락잔금 대출'을 이용합니다. 경락잔금 대출이란 법원 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산에 대해 잔금을 대출해주는 것인데 소유권이전과 동시에 대출을 해준 금융권에서 1순위로 근저당을 설정합니다.
낙찰 대금을 지불하기 위해 별도의 담보를 제공할 필요 없이 낙찰 받은 부동산을 담보로 대출을 해주고 납부기한 내에 맞춰주기 때문에 유리한 면이 있습니다. 경매가 열리는 입찰법정에서는 경락잔금대출을 알선하는 영업사원들을 많이 만날 수 있습니다. 이들에게 간단히 사건번호만 알려줘도 대출한도와 금리 등 조건을 알려줍니다.
다만 아파트ㆍ다세대주택ㆍ상가ㆍ토지의 대출한도가 각각 다르고 지역과 권리관계에 따라 대출에 제한이 있을 수 있으니 입찰 전에 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
아파트라면 경락잔금 대출에도 소득 수준에 따른 대출 방식인 총부채상환비율(DTI)이 적용됩니다. 그 외에 단독이나 연립주택ㆍ상가 등은 담보가치를 평가해 대출한도가 결정됩니다. 지방의 임야나 법정지상권처럼 권리상 하자가 있거나 낙찰 받은 부동산에 분쟁의 소지가 있는 물건은 금융권에서 대출 자체를 거부하기도 합니다.
대개 제2금융권이나 대부업은 대출 한도가 큰 대신 금리가 높습니다. 지나치게 많은 대출금액은 이자 부담으로 장기 보유하기 어렵고 세입자를 구하는 데도 제약이 따릅니다.
따라서 대출금액은 전체 매입금액의 50% 이내로 하는 것이 적당합니다.