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경매.공매.정보.주의사항74

수익형부동산의 모든것(소액투자.재테크.노후대비)>블로그>경매/공매주의사항>"유치권자에 대한 인도명령이 가능..? [구미다가구주택.원룸주택.상가주택.통상가(상가빌딩).매매] 유치권자에 대한 인도명령 가능한가? 매수인은 잔대금을 납부한날로부터 6개월이내에 인도명령을 신청할 수가 있다. 그러나 아무한테나 인도명령을 신청할 수가 있는 것은 아니다. 민사집행법 제정, 시행 이후에는 채무자, 소유자, 개시결정기입등기 이후의 점유를 포함하여 매수인에게 대항할 수 없는 모든 점유자에 대하여 인도명령을 신청할 수가 있다. 바꾸어 말하면 매수인에게 대항할 수 있는 자는 인도명령을 통해 강제집행을 할 수가 없다는 것이다. 그렇다면 과연 유치권자에 대해서는 인도명령이 가능한가? 그에 대해서는 다음과 같이 나누어 보아야 할 듯 하고, 또 다음과 같이 입찰자 입장에서 나누기가 쉽지 않다는 점을 유념하여야 하겠다 (가장 핵심은 적법한 유치권자인지 아니면 假裝 유치권자인가 하는것이다) 1. 매수인에 .. 2011. 2. 1.
수익성부동산의모든것(지방원룸매물.소액투자.재테크)>블로그>경매.공매주의사항>"현장 조사 분석은 어떻게 하나..? [구미원룸주택.다가구주택.상가주택.통상가(상가빌딩).매매] "부동산 상태·점유자등 확인하고 주변 매매·전세시세 꼭 조사를" Q=점찍어뒀던 경매 물건이 조만간 경매에 부쳐집니다. 현장을 확인하지 않고 가격만 보면 낭패를 볼 수 있어 시간을 내 현장조사를 다녀오려고 합니다. 이때 무엇을 중점적으로 살펴봐야 할지 궁금합니다. A=경매의 핵심 정보는 현장 조사에서 나옵니다. 현장조사에서는 다섯 가지 필수요소를 확인해야 합니다. 첫번째 부동산 상태 조사입니다. 경매에 넘어가는 부동산은 관리상태가 불량할 수 있습니다. 다가구주택 지하에 물이 차 있는 경우도 있고 벽에 심한 균열이 간 집도 있습니다. 외관과 내부를 동시에 확인할 수 있다면 좋겠지만 내부까지 들어가지 못한다면 대중 교통의 편의성, 일조권, 도로 상황, 주변 유해시설. 주차여건 등을 살펴봐야 합니다. 둘째, 점.. 2011. 1. 31.
수익형부동산의 모든것(재테크.소액투자.지방투자지역)>경매/공매주의사항>"경매.배당.취하..." [지방원룸주택.다가구주택.상가주택.통상가(상가빌딩).매매] Q= 배당 금액은? A= 각 채권자에게 배당할 금액은 다음을 모두 합한 금액이다 1. 낙찰대금 2. 대금지급기한이 지난 뒤부터 대금의 지급, 충당까지의 지연이자 3. 채무자 및 소유자의 매각허가결정에 대한 항고가 기각 또는 각하 되거나 취하한 경우에 그 항고보증금액 4. 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 매각허가결정에 대한 항고의 기각 또는 각하되거나 항고가 취하한 경우에 그 항고보증금 5. 전 매수인의 매수신청보증금 6. 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정한 경우 매수인의 매수신청의 보증금 7. 배당기일까지 1~6에서 발생한 보관금의 이자 Q= 경매 취하 동의 여부는? A= 1. 매수신고 전 - 경매신청인은 매각기일에 적법한 매수신고가 있기까지 임의로 경매신청을 취하할 수 있다. 2. 매수신고 후 -.. 2011. 1. 31.
김천원룸매물.다가구매물.상가주택매물.통상가매물>부동산경매/공매주의사항>고가의 영업권 신고만으로...확보한 테마형 경매" [수익형부동산.원룸주택.다가구주택.상가주택.통상가.매매] 경매시장에서 ‘테마형’ 부동산이란 부동산 수요자들이 일반적으로 투자하는 주택과 상가와 달리 특정한 사업 목적을 갖고 건물의 주제(테마)나 업종을 선택해 건축한 수익성 부동산을 말한다. 주로 주유소ㆍ숙박업소ㆍ주차장ㆍ예식장ㆍ아파트형 공장 등을 말하며 지역의 입지에 맞게 최유효 활용과 개발을 통해 수익성을 이끌어내려는 특수 업종의 투자대상물을 말한다. 테마형(특수 업종) 경매부동산의 낙찰 사례로는 외환위기 이전에 땅을 가진 지주들이 철저한 영업수익과 장래 투자성 분석 없이 마구잡이로 사업용 건물을 지었다가 사업에 실패해 경매에 넘겨지는 일들이 속출했다. 최근에도 부동산 침체의 골이 깊어져 수익성 부동산 사업에 실패하는 사람들이 늘면서 테마형 부동산들이 경매시장에 꾸준히 나오고 있다. 서울ㆍ수도권에서 경매에 부.. 2011. 1. 14.
구미원룸.다가구.상가주택.매물>부동산경매.공매주의사항>"경매자료 4종셋트 반드시 확인해야...경매물건 검토..." [수익형부동산.원룸.다가구.상가주택.통상가.매매] Q=서울에 사는 직장인입니다. 현재 전세로 살고 있는 아파트의 위층 가구가 경매로 싸게 나와 입찰을 고려하고 있습니다. 어떤 것들을 검토해야 하나요. A=경매 물건을 조사할 때 꼭 확인해봐야 하는 '경매 자료 4종 세트'가 있습니다. 등기부등본ㆍ감정평가서ㆍ물건명세서ㆍ현황조사서가 그것입니다. 경매의 기본기는 등기부등본을 제대로 보는 것부터 시작합니다. 대출금액ㆍ대출기관ㆍ근저당이 설정된 시기를 확인하는 것은 물론 예고등기처럼 낙찰 이후 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지를 살펴야 하기 때문입니다. 등기부등본을 부동산 '건강진단서'라고 부르는 것도 이런 이유에서입니다. 이때 등기부등본을 열람했더라도 최종 입찰직전에 다시 발급받아 새롭게 등재된 것이 없는지 검토해야 합니다. 또한 아파트나 오피스텔 .. 2011. 1. 14.
소액.노후.투자.수익>경매.공매주의사항>"돈 조금만 들이고 경매에 투자하는 방법" [수익형부동산.원룸.다가구.상가주택.통상가.매매] 초기 자금을 적게 들여 투자한 후 큰 수익을 바라는 게 모든 투자자들의 바람이자 희망이다. 요즘처럼 거래과정이 투명해진 부동산 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않은 일이다. 그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능한 일이다. 즉 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰 받거나 물건 상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰 받는 방법 등이다. 세입자 유입과 건물만 입찰하는 등 몇 가지 적은 금액으로 경매에 참여하는 법을 알아보자. 세입자 유입 물건 살고 있는 집이 경매에 부쳐진 경우 세입자 본인이 경매과정에 참여해 직접 살던 집을 낙찰 받는 과정을 ‘세입자 유입’이라고 한다. 세입자가 말소기준권리보다 앞서서 전입신고.. 2011. 1. 6.
지방.임대.소액.투자>경매.공매>"타인명인...낙찰...양도소득세...납세의무자..." [수익형부동산.원룸.다가구.상가주택.통상가.매매] 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 A가 타인인 B와 사이에 자신이 매수대금을 부담하여 B 명의로 매각허가결정을 받고 나중에 그 부동산의 반환을요구한 때에 이를 반환받기로 약정한 다음 B를 매수인으로 한 매각허가가 이루어진 경우, 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 그 명의인인 B이므로 B가 대내외적으로 경매 목적 부동산의 소유권을 취득하게 된다는 것은 우리 대법원의 확고한 판례준칙이다. 따라서 이러한 경우 위 부동산을 양도함에 따른 양도소득은 특별한 사정이 없는 한 그 소유자 인 B에게 귀속되는 것이 원칙이다. 따라서 국세청은 B에게 양도소득세를 부과할 것이다. 그런데 부동산 경매절차에서 매수대금을 부담한 A가 B 명의로 매각허가결정을 받은 후에 자 신의 의사에 따라 위 부동산을 제3자.. 2011. 1. 5.
수익성투자건물>경매/공매주의사항>"가짜임차인 구별하는 방법" [수익형부동산/원룸/다가구/상가주택/통상가/매매] 경매사건을 다루다보면 제일 민감한 부분이 바로 당해 부동산을 점유하고 있는 자의 지위입니다. 사실 낙찰 후 등기부 상에 등재되어있는 권리자들.. 저당권자,가압류권자,가등기권자,가처분권다 등은 낙찰자인 나와 얼굴 볼 일이 없는 사람들이죠. 그러나 해당 부동산에는 누군가가 점유를 하고 있을 것 이기에 점유자의 지위를 파악하는 것은 권리분석의 가장 중요한 부분입니다. 경매사건이 진화하다보니 대항력을 허위로 주장한다거나 소액임차보증금을 노리고 허위의 전입신고를 하는 경우가 많다보니 그 유형들을 살펴 선의의 피해가 없어야 할 것입니다. 그럼 가장 임차인의 유형을 살펴보시죠. 1. 임대차계약서 - 열의 아홉은 공인중개사없이 작성되었고 계약일은 10년전인데 계약서 양식은 최신 양식을 사용한 경우, 계약일은 10년전인.. 2010. 12. 29.
수익성지방투자지역>경매.공매주의사항>"경매아파트를 헐값낙찰을 노려'허위유치권' 신고....." [수익형부동산/원룸/다가구/상가주택/통상가/매매] 경매아파트 헐값낙찰 노려 "허위유치권" 신고 검찰, 법원 경매방해 일당 8명 기소 서울북부지검 형사1부(김진수 부장검사)는 경매 부동산에 거액의 허위 유치권을 신고하는 방법으로 헐값에 낙찰받으려 한 혐의(경매방해)로 브로커 배모(53)씨등 8명을 불구속 기소했다고 30일 밝혔다. 검찰에 따르면 배씨는 지난해 9월 서울북부지법에 경매 물건으로 나온 도봉구 창동 아파트 1채와 관련해 1억6천만원 상당의 인테리어 공사계약서와 견적서를 허위로 작성하고서 유치권을 신고해 경매를 두차례 유찰시킨 혐의를 받고 있다. 유치권은 남의 물건이나 유가증권 점유자가 채권 전부를 변제받을 때까지 해당 물건이나 유가증권을 유치하여 변제를 심리적으로 강제하는 권리다. 배씨는 부동산 원소유자 정모(50)씨와 채무자 정모(53)씨, .. 2010. 12. 24.
수익성소액투자>경매/공매>"골치 아프다는 부동산 펀드..." [수익형부동산/원룸/다가구/상가주택/통상가/매매] 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장에 여전히 찬바람이 불고 있다. 이에 경매로 저렴하게 샀던 부동산을 팔아야 기대 수익을 낼 수 있는 구조의 부동산경매펀드도 수익률 하락 및 원리금 회수에 어려움을 겪고 있다. 부동산경매펀드는 부동산 매매와 임대, 프로젝트 파이낸싱 등을 통해 시장금리 대비 초과수익의 달성을 목표로 하는 펀드의 한 종류다. 25일 금융투자협회 및 골든브릿지자산운용에 따르면 대표적인 부동산경매펀드인 골든브릿지Wm경매부동산1호투자회사 펀드의 1년 수익률은 -36.81%를 기록했다. 수익률이 하락한 까닭은 지난 2005년 경매로 구입했던 주요 자산인 빌딩 두 채가 금융위기로 인한 경기침체로 구입할 때에 비해 감정 평가액이 떨어졌기 때문이다. 이 펀드는 서울 구로구 오류동의 광장타워 빌딩에 자산의 .. 2010. 12. 22.

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