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경매.공매.정보.주의사항74

경매.공매주의사항>공유물의 관리방법...지분경매에서 배당방법과 후순위 채권자의 대위행사... [구미임대사업투자블러그] (1) 공유지분에 대한 설명 공유지분이란 공유물에 대한 각 공유자의 권리, 즉 소유비율을 말한다. 공유자는 그 지분을 자유로이 처분할 수 있고 공유물 전부를 자기 지분의 비율로 사용, 수익 할 수 있다(민법263조). 즉 공유물 사용, 수익은 자기 지분에 의해 제약되므로 구체적인 사용, 수익방법에 대해서 공유자 간에 협의가 필요하다. 그러나 공유물의 처분, 변경은 다른 공유자의 동의 없이 처분하거나 변경할 수 없다(264조). 합의가 있는 경우에는 공유자 중 1인이 공유물 전부를 사용, 수익하는 것이 적법하지만, 합의가 없는 경우에는 공유자 중 1인이 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 되어 손해를 배상할 의무가 발생된다. 이 경우 나머지 지분권자는 공유물 보존행위로서 그 배타적 사용의 .. 2011. 3. 10.
{경매/공매 주의사항} 법원 경매 5가지 투자포인트... [구미다가구주택투자블러그] 경매 틈새시장을 공략하라 경매시장이 여전히 북적 된다. 남들과 똑 같은 투자방식으로는 높은 수익을 얻기 힘들다. 다른 사람들이 쉽게 접근하기 어려운 물건을 찾아야 투자메리트가 크다. 선순위 임차인 있는 물건, 세입자 많은 물건은 권리행사에 지장이 있을 것 같지만 실제로는 문제없이 해결되는 경우가 많다. 세입자의 보증금을 안고 낙찰 받으면 의외로 많은 장점이 있다. 유찰이 잦아 고수익이 기대되는 틈새시장 공략이 유리하다. 철저한 권리분석과 현장답사는 기본이다 부동산 투자의 핵심은 현장파악이며 물건에 하자 여부를 조사하는 게 중요하다. 싼 게 비지떡이라고 무턱대고 입찰에 참여했다 낭패를 보기 십상이다. 입찰 전 현장을 방문해 이중삼중으로 시세를 파악하고 해당 물건 세입자를 만나 명도저항 여부도 따져야 한다... 2011. 3. 9.
경매.공매주의사항>무효의 등기와 법정지상권 [구미다가구주택투자블러그] 법정지상권 분석이 미흡해서 애를 먹고 있는 경매낙찰자의 사례를 소개한다(이해를 돕기 위해 실제보다 사안을 단순화하기로 한다). 이 낙찰자는 최근 모 법원에서 진행되는 토지를 낙찰 받았다. 당초 이 경매에는 토지 뿐 아니라 토지 지상에 존립하는 건물이 입찰대상이었다. 모 금융회사가 2007년에 설정한 토지와 건물에 대한 근저당권을 바탕으로 경매가 개시되었던 것이다. 그런데, 현황조사과정에서 등기부상의 건물과 현재의 건물이 외관상으로 전혀 다르다는 사실이 확인되었다. 등기부상으로는 60년에 지어서 단층건물이었는데, 현재의 건물은 그것과는 면적이나 구조가 전혀 다른 완전히 새로운 건물이었기 때문이다. 결국, 경매진행에 어려움을 느낀 금융회사는 건물에 대한 경매를 취하하면서, 토지만에 대해 경매가 진행되게 된다.. 2011. 3. 9.
경매.공매주의사항>법정지상권의 의미[구미매물.원룸주택.다가구주택.상가주택.통상가(상가빌딩).수익형부동산] 경매특수권리의 이해 法定地上權 要略 1. 법정지상권의 의미 우리의 법제(法制)는 건물을 토지와 별개의 독립된 물건으로 취급하고 있다. 그런데 건물은 그 성격상 토지의 이용권을 수반하지 않고서는 존립할 수 없으며, 건물을 독립된 부동산으로 인정하여 시장에 유통시키려면 건물과 토지의 이용관계에 있어 불가분성을 인정하지 않을 수 없다. 이는 국민 경제상 타당한 것이며 당사자간의 구체적인 의사에도 반하게 되며 많은 문제점을 야기 시키게 됩니다. 따라서 토지와 건물이 어떤 사정에 의하여 소유권이 각각 달리 되었을 경우 건물 소유주에게 법률상 인정되는 지상권을 법정지상권이라 말합니다. 2. 법률상 법정지상권이 성립되는 3가지의 경우 ① 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유에서 건물부분만 전세권 설정을 한 이후에 토지.. 2011. 2. 25.
[수익형부동산의 모든것]>경매.공매주의사항>경매 보증금 1억원 날려...[구미매물.임대사업.재테크.소액투자.지방투자] "세입자 없는줄 알았는데"… 경매 보증금 1억 날려 경매 활황에 초보자 입찰 주의보 보증금 수천만~수억원 허공에 권리ㆍ시세 분석 철저히 해야 입찰자가 경매법정에 게시된 물건을 확인하고 있다. 법원 경매가 인기를 끌면서 권리분석을 잘못해 입찰 보증금을 날리는 사례도 속출하고 있다. 경매 전업투자자 K씨는 최근 법원에 낸 입찰보증금 2000만원을 포기했다. 수익형 부동산에 관심을 갖고 있던 그는 경매공고상 '대항력 있는 세입자 있음'이 표기된 서울 소재 오피스텔에 주목했다. 동사무소에서 확인한 결과 전입자가 없었던 탓이다. 이미 전출했다면 세입자의 전세 보증금을 떠안지 않아도 될 것으로 판단했다. 단독 응찰해 낙찰받은 이 오피스텔은 곧 골칫거리가 됐다. 주거용이 아닌 업무용으로 사용 중이어서 상가임대차보호법.. 2011. 2. 24.
수익형부동산의 모든것[지방투자.구미매물.임대사업.재테크.소액투자]>블로그>경매.공매주의사항>공유물의 관리방법,지분경매... [다가구주택.상가주택.통상가(상가빌딩).구미매매.원룸주택] 공유물의 관리방법, 지분경매에서 배당방법과 후순위 채권자의 대위행사 (1) 공유지분에 대한 설명 공유지분이란 공유물에 대한 각 공유자의 권리, 즉 소유비율을 말한다. 공유자는 그 지분을 자유로이 처분할 수 있고 공유물 전부를 자기 지분의 비율로 사용, 수익 할 수 있다(민법263조). 즉 공유물 사용, 수익은 자기 지분에 의해 제약되므로 구체적인 사용, 수익방법에 대해서 공유자 간에 협의가 필요하다. 그러나 공유물의 처분, 변경은 다른 공유자의 동의 없이 처분하거나 변경할 수 없다(264조). 합의가 있는 경우에는 공유자 중 1인이 공유물 전부를 사용, 수익하는 것이 적법하지만, 합의가 없는 경우에는 공유자 중 1인이 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 되어 손해를 배상할 의무가 발생된다.. 2011. 2. 23.
수익형부동산의 모든것[재테크.임대사업.지방투자.소액투자]>블로그>경매.공매 주의사항>"유치권(특수물건)" [구미상가주택.다가구주택.원룸주택.상가빌딩(통상가).매물] 특수물건) 유치권 1. 의의(意義) 유치권이라 함은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 법정담보물건을 말한다.(민법320조1항) 예컨대 시계나 자동차, 등 타인의 물건을 수선한 자가는 그 수선대금채권을 변제 받을 때까지 그 물건의 인도를 거절할 수 있고 임차인은 자신의 임차물에 필요로 하는 불가분의 필요비 지출이 있었다면 그 비용을 상환 받을 때까지 임차물을 그 대로 가지고 있을 수 있다. 이와 같이 유치권은 목적물을 유치함으로써 심리적 압박에 의해 채무자의 변제를 간접적으로 강제하게 된다. 이렇게 함으로써 목적물의 점유자의 채권이 담보되는 것이다. 물론 유치권에는 우선변제력은 없으나 경매청구권이 인정되어 있고(.. 2011. 2. 7.
구미상가주택매매.수익성.수익형>블로그>"현장답사를 통해 우량 경매물건 찾기.." [수익형부동산의 모든것(원룸.다가구.상가주택.통상가(상가빌딩).매매] 숨겨진 ‘가치 찾기’ 작업은 필수 투자 종자돈은 되도록 적게, 이익은 최대한 많게…. 아마도 모든 경매 공매 투자자들의 ‘희망 사항’일 것이다. 하지만 경매 대중화 시대에 성공 경매 주인공이 되는 길에 달리 왕도는 없다. 바로 열심히, 그리고 꾸준히 발품을 파는 것이 그 첫걸음이다. 꾸준히 발품을 팔다보면 예외 없이 만나는 숨겨진 우량(?) 물건들이 있다. 이것이 바로 ‘지층’, 또는 ‘지하1층’, 'B1F', ‘반지층’ 경매물건이다. 일반 경매 참여자들은 서류상의 ‘지하층’이라는 이유 하나만 보고 경매 물건을 스치며 지나쳤다면 행운의 주인공이 될 수가 없을 확률이 높다. 지하층 경매물건은 사실 경매 정보지나 감정평가서에 지하층으로 표기되는 게 일반적이며, 집합건물의 층수에 대한 내용은 해당 등기부등본이.. 2011. 2. 1.
구미원룸매매임대사업>블로그>경매/공매주의사항>"작은 돈으로 경매 참여하는 방법" [수익형(성)부동산의 모든것(임대사업.재테크.소액투자.노후대비)] 적은 돈으로 경매 참여하는 법 경매를 통해 틈새 물건을 낙찰 받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들은 다양하다. 남들이 잘 찾지 않는 비선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 방식이다. 경매시장에서 권리관계가 쉬운 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 약간의 흠집이 있어 보이는 물건은 낙찰가 대비 20~30% 값싸게 낙찰되기 일쑤다. 전세금을 물어줄 임차인이 있거나 대지권이 없는 경매물건, 유치권을 주장하며 점유하고 있는 물건 등 남들이 보아 절대(?) 입찰해서는 안돼 보이는 물건이거나 그럴 가능성이 높아 보이는 물건의 경우 유찰이 잦은 게 사실이다. 이런 경매물건에 입찰할 때 충분한 탐.. 2011. 2. 1.
지방원룸.투자지역.소액투자.재테크>블로그>경매/공매주의사항>"고급주택으로 임대사업하기" [수익형부동산의 모든것(원룸.다가구.상가주택.통상가(상가빌딩)] 경매 고급주택으로 임대사업하기 대형 고급주택, 외국인 임대주택 활용 경매시장을 통해 고급주택을 낙찰 받으려는 수요가 예전보다는 줄었지만 시장이 꾸준한 데다 경쟁률도 높지 않아 싼값에 낙찰 받을 확률이 크다. 서울에만 한 달이면 150여건 정도의 고급 단독주택과 빌라가 경매에 부쳐진다. 낙찰가율은 70%대. 현재 외국인을 상대로 한 임대사업은 한남 ․ 이태원 ․ 성북 ․ 이촌 ․ 방배동 등 외국인 밀집지역으로 한정적인 지역에만 활성화되어 있다. 역삼동에 살고 있는 김◯◯(66)씨는 작년 말 방배동에 있는 고급빌라를 낙찰 받아 외국인 상대로 짭짤한 임대수익을 올리고 있는 경우다. 교직에 몸담다 정년퇴직한 김씨는 퇴직금과 여유자금으로 투자처를 찾다가 저가매입의 기회가 많은 법원경매에 관심을 갖게 됐다. 컨설팅.. 2011. 2. 1.

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