양도소득세 주요증빙자료 [원룸주택 양도소득세정보카페]

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2007년부터는 모든 토지 건물의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산한다. 따라서 양도소득세 계산시 양도가액과 취득가액 및 필요경비의 지출을 입증할 수 있는 증빙의 확보가 중요하다.

양도가액에서 차감하는 필요경비는 지출 시점에 따라 세가지로 나뉜다.  취득가액과 부대비용은 자산의 취득과 관련하여 지출된 비용이고, 자본적지출액 등은 보유기간 중에 지출한 비용이며, 양도비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말한다.

 

이번호에서는 토지 건물 등의 보유기간 중 발생하는 자본적 지출액 대해 알아본다.

토지 건물 등 부동산을 보유하는 동안 유지 보수를 위한 수선비는 필수적으로 발생한다. 이 수선비는 그 대상에 따라 자본적지출과 수익적지출로 나누어진다.

자본적지출은 당해자산의 양도시 취득가액에 가산하여 양도소득세를 계산하기 때문에 양도소득세를 낮추어주지만 수익적지출은 취득가액에 가산하지 않는다. 따라서 두 가지 비용의 분류는 양도소득세 절세측면에서 중요한 요인이 된다.

 

자본적 지출액이란 자산의 내용연수(사용연수)를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말한다.

자본적 지출액에 해당하기 위해서는 양도자산의‘용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위해서 지출한 비용’으로서 이로 인해‘해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산가치가 현실적으로 상승해야 한다’는 두 조건을 충족해야 한다.

 

양도소득세 계산시 필요경비로 인정되어 취득가액에 가산하는 자본적 지출의 범위는 다음과 같다.
주택의 이용편의를 위한 발코니 샤시비용, 방이나 거실 등 확장공사비용, 난방시설 교체비용, 토지의 이용편의를 위한 토지조성비용 등이 있다.

 

정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기 보다는 부동산의 본래의 기능을 유지하기 위한 유지비, 즉 수익적 지출에 해당하는 다음의 비용은 필요경비에 산입하지 않는다.
수선비에는 벽지 또는 장판교체비용, 싱크대 또는 주방기구 교체비용, 외벽 도색작업, 문짝이나 조명교체비용, 보일러 수리비용, 옥상 방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기공사비, 파손된 유리 또는 기와의 대체, 재해를 입은 자산에 대한 외장 복구 도장 및 유리의 삽입비용 등이 있다. 

최근에 아파트나 오피스텔은 ‘빌트인’이라고 해서 에어컨 냉장고 대형TV 등이 포함되어 분양되는 경우가 있다. 이 금액은 분양대금에 포함 되어있기 때문에 취득가액에 포함한다.

다만, 오피스텔의 경우에는 취득 후 원할 한 임대를 위해서 추가적으로 비품(TV 에어컨 냉장고 가스레인지 식탁)을 구입하는 경우가 있는데 이는 자본적 지출에 해당하지 않으므로 주의 하여야 한다.

용도변경비용 및 개량비도 필요경비로 인정되어 양도가액에서 차감한다.

용도변경비용이란 양도자산의 용도변경을 위하여 직,간접적으로 지출한 비용으로서 용도변경에 관련된 허가비 시설비 기타 부대비용을 말한다.

개량비는 자산의 가치를 증가시키는 비용으로서 개간비 증축비 및 매립비용 등이 이에 해당한다.
토지분할을 위한 지적측량수수료, 농지전용에 소요된 화약대금 유류대금 발전기사용료 농지전용에 따른 대체농지 조성비, 묘지이장비용 등이 있다.

또한 건물을 구입 후 건물전체의 용도를 변경하거나 대수선 공사를 하는 경우에도 필요경비에 산입한다.

또한 토지소유자가 토지를 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 그 토지상에 자신의 의사와 상관없이 불법 건축되어 있던 무허가건물을 매수, 철거하는데 부득이하게 비용을 지출하였다면 개량비 및 양도비용에 해당하여 양도가액에서 차감한다.

 

위와 같이 토지, 건물 등의 부동산은 보유기간중에도 계속적으로 여러 가지 비용들이 발생한다. 일반적인 납세자들은 아파트 베란다 샤시 등의 공사를 할 때 증빙을 받지 않은 경우가 많은데 꼭 증빙을 챙겨서 불필요한 양도소득세를 부담하는 일이 없어야 하겠다.
 

채상병 참 세무법인 대표 세무사