상가주택 매매에 대한 세금관계

★ 매도하실때

상가주택 매매는 양도소득계산이 조금 복잡하여 주의 하여야 합니다.

1. 상가주택(세법상 겸용주택)이 비과세요건을 만렷求� 1세대 1주택인 경우

 1.1. 주택면적이 상가면적보다 크고 매매가가 6억 미만인 경우에는 비과세됨.

 1.2. 상가면적이 주택면적보다 크거나 같은 경우:

      상가는 과세되며, 주택은 비과세입니다.

 

  상가에 해당하는 양도가액은 다음과 같이 기준시가로 안분 계산합니다.

   예시)

    1)양도시점:

      총 매매가는 10억원, 상가 기준시가 3억원, 주택 기준시가 1억원인 경우

    2)취득시점:

      총 취득가는 6억원, 상가 기준시가 2억원, 주택 기준시가 1억원인 경우

    3)상가의 양도차익

      ①양도가액 = 10억원 × (3억원/4억원) = 7.5억원

      ②취득가액 = 6억원  × (2억원/3억원) = 4억원

      ③양도차익 = 7.5억원 - 4억원 = 3.5억원

      ④기본세율적용, 장기보유 특별공제 적용

    4)주택부분의 양도가액은 10억중에 2.5억이 되지만 비과세 됩니다.

 2. 상가주택이 1세대 2주택으로 중과세 되는 주택인 경우  

                     

     예시)

    1)양도시점:

      총 매매가 10억원, 상가 기준시가 3억원, 주택 기준시가 1억원인 경우

    2)취득시점:

      총 취득가 6억원, 상가 기준시가 2억원, 주택 기준시가 1억원인 경우

    3)상가의 양도소득세

      ①양도가액 = 10억원 × (3억원/4억원) = 7.5억원

      ②취득가액 = 6억원  × (2억원/3억원) = 4억원

      ③양도차익 = 7.5억원 - 4억원 = 3.5억원

      ④기본세율적용, 장기보유 특별공제 적용

 

    4)중과세되는 주택부분의 양도소득세

      ①양도가액 = 10억원 × (1억원/4억원) = 2.5억원

      ②취득가액 = 6억원  × (1억원/3억원) = 2억원

      ③양도차익 = 2.5억원 - 2억원 = 0.5억원

      ④50%세율적용, 장기보유 특별공제 없음

3.결어

상가주택의 양도소득세 계산은 상대적으로 복잡합니다(실제로 계산하면 매우 복잡합니다). 또한 비과세와 중과세여부를 따져 절세할 수 있는 부분을 모색해야 합니다.

주택부분이 비과세도 아니고 중과세적용대상 주택도 아닌 경우에는 주택과 상가부분을 안분할 필요가 없습니다. 

 ★ 매수하실때

1. 주택부분에 대한 취득비용(취득세, 등록세, 교육세, 인지세, 증지대, 채권할인비용 등)

   주택부분에 대한 취득금액의 약 2.6%

 

2. 상가부분에 대한 취득비용

   상가부분에 대한 취득금액의 약 4.5%