주택 매매시 요것만 기억하자

주택 매매시 요것만 기억하자

 

파이낸셜뉴스 | 입력 2010.09.28 15:33

 

통상적으로 주택 매매가 증가하는 가을 시즌이 시작됐다. 현재 매수세 위축으로 거래량이 예년에 미치지 못하고 있지만 정부가 '8.29대책'을 통해 주택거래 정상화를 지원하는 등 주변 여건이 점차 개선되는 분위기다.

매매를 통한 내집마련은 물건선정과 현장탐방, 계약, 이사 등의 과정을 거치는데 법률적 하자여부 확인 등 주의할 점이 많다. 본격적인 이사철을 맞아 부동산정보업체 (주)부동산써브(www.serve.co.kr)는 주택 매매 시 체크할 사항 등을 점검했다.

※ 주택 매매 주요 체크사항

구 분	주요 내용
물건선정	ㆍ가용 자금 내에서 주거 목적에 맞는 주택 분포지역 선정 ㆍ실거래가격 및 거래량, 급매 파악 ㆍ매수자 우위시장 활용, 가격 절충
현장탐방	ㆍ주변 혐오시설 및 주요 이동 동선 파악 ㆍ주택 누수, 배수관, 보일러, 채광, 조망 확인 ㆍ대중교통, 단지 내 커뮤니티 시설 조사
매매계약	ㆍ매도자와 실제 소유주 확인 ㆍ계약서에 특약사항 빠짐없이 기재 ㆍ계약 관련서류 점검
잔금지급	ㆍ잔금지급 시 소유권이전 동시이행 청구 ㆍ분쟁발생 시 내용증명 발송 등

 

◆ 물건선정
매입 대상 주택을 고를 때는 가용 가능한 자금 내에서 주택구입 목적을 정해야 한다. 자녀의 교육과 직장 출퇴근, 장기간 거주용, 부모님과의 합가, 분가 등에 따라 적당한 지역을 알아본 후 교통여건과 생활편의시설, 교육여건 등을 따져보자.

이후에는 저렴하거나 적정수준의 매물을 찾는 것이 중요한데 여러 곳의 중개업소를 들려 가격대를 알아보고 국토해양부가 공개하는 실거래가격도 꼼꼼히 파악하는 것이 좋다.

최근의 분위기는 매수세가 없어 거래가 위축된 즉, 매수자가 거래에서 우위를 점할 수 있는 매수우위 시장이기 때문에 집주인과 가격 절충을 시도하거나 유리한 조건을 얻어내기도 수월하다.

추후 주택 매도를 원활히 하고 싶다면 최근 몇 년간의 해당 아파트 주택(아파트)의 거래빈도와 지역 내 거래량 등을 체크하고 아파트라면 나홀로 단지 보다는 300~500가구 이상이 낫다.

◆ 현장탐방
현장에서는 혐오시설의 위치와 주변 쓰레기 처리시설, 주요 이동지역 동선을 파악하고 주택의 누수여부, 배수관과 하수도위치, 보일러, 전등, 문, 방범창 등을 확인하자. 동ㆍ향과 채광, 조망권, 단지 내 편의시설, 대중교통 정거장까지의 도보 이동 거리 등도 중요하다.

대규모 아파트 단지라면 단지 내 커뮤니티 시설 규모에 따라 이용분담금이 다르고, 주택규모가 크거나 위치가 산 인근이라면 관리비가 높아질 수 있는 점도 유의해야 한다.

◆ 매매계약
계약은 법률행위로서 법적 하자가 발생할 수 있고 그에 따른 책임이 따르기 때문에 특히 주의해야 한다. 계약 전에는 매도자가 실제 소유주인지, 소유권과 등기부가 일치하는지 확인하고 직접 현장에도 가보는 것이 좋다.

 

매매계약 시 필요한 서류는 집주인은 등기권리증, 등기부등본, 건축물관리대장, 도시계획확인원 등이며 매수자는 계약금과 주민등록등본, 도장 등이다.

계약서는 오탈자 없이 2부를 작성하고 매매금액은 숫자 보다는 반드시 한문과 한글로 병행해 기재한다. 또 주소와 성명 주민등록번호 등은 당사자의 인감을 날인하고 특약사항은 빠짐없이 확인해야 한다.

 특약은 공과금과 세금을 정산한다는 내용과 각종 권리제한 등에 대한 말소나 인수내용, 계약 불이행시 손해배상 등을 기재한다.
계약금만 지급한 상태에서는 위약금을 배상하고 계약해지를 요구할 수 있기 때문에 이를 방지하려면 통상적인 금액(10%)보다 계약금 액수를 높이는 것도 고려해 볼만하다.

◆ 잔금지급
잔금납입은 계약을 완료하는 중요한 단계로 계약이행을 못하는 경우 손해배상 문제가 발생할 수 있다.

잔금 시점에서는 매수인이 돈을 지급하는 동시에 주택의 인도와 등기서류 교부를 요구할 수 있는데 집주인이 계약 후 급격한 시세 상승 등의 사유로 잔금수령을 거부할 경우는 내용증명을 보내고, 이후에도 계속 거부하면 법원에 잔금을 공탁하고 소유권이전 소송을 제기해야 한다.

잔금단계는 중도금까지 지급한 경우가 대부분으로 쌍방 합의 없이 계약해지는 불가능하다. 분쟁예방을 위해잔금지급 전 계약서상의 당사자와 부동산 소유자를 다시 확인하는 것이 좋다.