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3분 컨설팅] 경매, 낙찰 45일내 잔금 지불해야 3분 컨설팅] 경매, 낙찰 45일내 잔금 지불해야 Q : 분당에서 1억5000만원짜리 전셋집에 사는 신혼부부입니다. 조금 있으면 계약만기인데 집주인이 4000만원을 올려달라고 합니다. 전세금을 올려주느니 돈을 조금 더 보태 내 집을 마련해야겠다는 생각이 들었습니다. 경매로는 집을 싸게 살 수 있다는데 유의할 점은 무엇인가요. A : 최근 전세금이 오르면서 경매로 주택을 사고 싶다는 문의가 많아졌습니다. 대출을 받아서 전세금을 올려주느니 차라리 집을 사고 대출금을 갚는 게 낫다고 생각하기 때문입니다. 매매가격 대비 전세금의 비율이 높은 소형 주택은 2번만 유찰되면 입찰가격이 전세금과 비슷해지기 때문에 경매로 집을 마련하는 것은 좋은 전략입니다. 경매에 참여할 때는 두 가지를 유념해야 하는데, 자금 계획과 .. 2010. 12. 3.
경매시 빠지기 쉬운 함정에 대해서 경매시 빠지기 쉬운 함정에 대해서 대항력있는 임차인이라도 위장임차인이란 것을 밝혀내면 명도소송 가능하다 실제로 아버지의 주택을 아들이 임차한 경우도 많다. 만일 위장임차인이라는 것만 밝혀내면 대항력있는 임차인의 보증금을 물어주지 않아도 되게 된다. 이웃이나 아파트의 경우 관리인을 통해 소유자와 임차인의 관계를 조사해보면 의외의 정보를 얻을 수있다. 만약 임차인이 소유자의 가족이거나 친인척이라면 위장임차인일 가능성이 크다. 임대차계약서에 중개업자자 기제가 없는 경우도 마찬가지다 만일 허위로 임대차계약서를 작성했다면 사문서위조에 강제집행면탈죄에 해당될 수 있다. 위장전입으로 확신이 든다면.. 변호사를 통해 명도소송을 하면 된다. 재판과정에서 변호사는 임차인이 제출한 임대차 계약서, 보증금 영수증 등을 면밀히.. 2010. 12. 3.
도시형 생활주택 `지분 쪼개기` 먹잇감으로 도시형 생활주택 `지분 쪼개기` 먹잇감으로 수십 채로 잘게 쪼개기 쉬워 양평ㆍ망원 등 투기수단 악용 서울시 '면적 제한' 삭제한 탓 서울 양평동4가에 대지 198㎡ 짜리 낡은 단독주택을 사들인 A씨는 지난 7월 이곳에 5층짜리 원룸형 다세대주택 16채의 신축허가를 받았다. 서울시가 이 지역을 초고층 아파트를 지을 수 있는 '한강변 유도정비구역'으로 개발하겠다고 발표하자 분양권을 더 받기 위해 신축을 통한 '지분 쪼개기'에 나선 것이다. A씨는 지난달 다세대주택을 도시형 생활주택으로 설계를 바꿔 신축 규모를 24채로 늘렸다. 층(2~5층)마다 4개였던 원룸은 6개로 증가했다. 원룸형 도시형 생활주택의 주차장 설치기준(세대당 0.2~0.8대)이 다세대주택(세대당 0.7대 또는 1대)보다 느슨했기 때문에 지분.. 2010. 12. 3.
경매투자 때 알아야 할 몇 가지 경매투자 때 알아야 할 몇 가지 경매의 장점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 점이다. 또 매각가격을 매수인이 직접 정할 수 있다는 점도 매력이다. 경매투자 성공 전략을 위한 첫걸음은 권리분석이다. 아직도 기초적인 권리분석을 소홀히 해 사고가 발생하는 사례가 있다. 발품도 팔아야 한다. 현장조사할 시간이 없다면 경매에 참여할 생각을 하지 말아야 한다. 명도(세입자를 내보내고 집을 비우는 일) 없는 경매는 없다. 토지 경매 외에는 누구도 피해갈 수 없는 부분이 명도다. 또 특별매각조건을 확인해야 한다. 농지취득자격증명, 법정지상권, 유치권 신고 등 부가조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 어렵게 낙찰 받고 매각조건을 지키지 못해 불허가를 받거나 보증금을 날릴 수 있다. 특히 '매각물건명세서' 비고란을 유념해야 한다... 2010. 12. 3.
내 車 값 언제 ‘반토막’ 날까? 내 車 값 언제 ‘반토막’ 날까? 내 車값이 `반토막` 나는 기간은? ■ 매경닷컴, SK엔카 공동 기획 시리즈 1편 - 감가율 50% 도달 시점 새 차를 산 뒤 빠르면 3년 안에 가격이 절반 이하로 뚝 떨어지는 것으로 나타났다. 국내 1위 기업형 중고차업체인 SK엔카(www.encar.com)가 26일 산정한 중고차 시세를 대상으로 차종별 감가율(신차값 대비)을 조사한 결과다. 감가율은 신차를 산 뒤 가격이 내리는 정도다. 감가율 50%는 신차 값이 절반이 됐다는 뜻이다. 또 감가율이 상대적으로 높으면 중고차로 팔 때 손해를 볼 수 있고, 낮으면 비싸게 팔 수 있다. 감가율 조사 결과에 따르면 GM대우 레조 다이아몬드 2008년식은 신차 값이 1769만원이었지만 시세는 810만원으로 나왔다. 감가율은 5.. 2010. 12. 3.
급매보다 싸게 내 집 마련에 고수익까지 공매, 새 재테크 수단으로 급매보다 싸게 내 집 마련에 고수익까지 공매, 새 재테크 수단으로 서울경제 | 2010-11-28 16:33 압류물건 연말 대거 쏟아져…감정가보다 최고 50% 낮은 것도 캠코 전자입찰 사이트 '온비드' 내달까지 주거용 296건 처분 경매보다 경쟁률도 낮아 유리 "명도 책임 100% 낙찰자에 있어 현장조사 통한 권리분석 꼭 해야" '급매보다 저렴한 공매로 내 집 마련해 볼까?' 최근 공매(公賣)가 새로운 재테크 수단으로 주목 받고 있다. 인터넷 등을 통해 누구나 손 쉽게 접근할 수 있는데다 시세의 최고 50% 수준에 물건을 사들일 수 있기 때문이다. 주택의 경우 급매물보다 저렴한 알짜 물량이 상당수여서 내 집 마련을 원하는 실수요자는 물론 저렴한 비용으로 고수익을 올리려는 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. .. 2010. 12. 3.
보증금반환소송, 강제경매 후 배당요구 등으로 보증금 돌려받을 수 있어 보증금반환소송, 강제경매 후 배당요구 등으로 보증금 돌려받을 수 있어 "전셋집이 경매에 넘어갔어요. 보증금 받을 수 있을까요?" 부동산 시장 침체로 경매에 내몰린 집이 늘면서 각종 부동산 사이트에는 이런 질문들이 심심치 않게 올라오고 있다. 임대차 분쟁이 많이 발생하는 전·월세 계약 종료시점이 다가오면서 세입자들의 고민이 깊어지고 있다. 나인성 부동산써브 연구원은 "집주인이 보증금을 돌려주지 않아 발만 동동 구르는 세입자들이 많다"며 "분쟁해결제도나 법적절차 등을 통해 보증금을 받을 수 있으므로 미리 필수정보를 알아두고 현명하게 대처해야한다"고 말했다. 임차인이 보증금을 받을 수 있는 방법으로는 지급명령, 소액사건심판, 보증금반환청구소송 등이 있다. 지급명령은 법정에 나가지 않고도 민사분쟁을 해결할 수 .. 2010. 12. 3.
500만원으로 부동산 경매 할 수 있을까요? 500만원으로 부동산 경매 할 수 있을까요? Q : 관악구 신림동에 사는 주부입니다. 여유 자금 500만원이 있는데 예금을 하려고 보니 수익률이 연 2%대 정도 밖에 되지 않고 주식이나 펀드를 하자니 원금을 잃을 것 같아 자신이 없습니다. 소액이라 큰 욕심은 없고 아기 분유 값에 보탬이 되는 정도의 수익을 얻고 싶은데, 주변에서 부동산 경매를 추천하더군요. 정말 500만원의 소액으로도 부동산 경매가 가능한가요? A : 경매도 분양이나 매매처럼 부동산을 취득하는 수단입니다. 따라서 그 대상이 되는 부동산이 일반적으로 고가이다 보니 당연히 부동산 경매도 목돈이 있어야만 가능하다는 선입견을 갖는 분들이 많습니다. 그렇지만 주위를 살펴보면 소액으로도 경매 재테크가 가능한 부동산이 많습니다. 최근 천안시 서북구 .. 2010. 12. 3.
등기필증 분실하였다면..... 등기필증 분실하였다면.... 며칠전 급하게 전화한통이 왔다. 살던 아파트를 이제 겨우 계약을 하게 되었는데 찾아보니 등기필증(구, 등기권리증)을 찾을 수가 없다는 것이다. 등기필증이 없어서 혹시나 힘들게 성사한 매매계약이 무산되면 어떻게 하나 안절부절 하고 있었는데 결론부터 이야기하면 걱정할 필요가 없다. 등기필증은 재발급은 되지 않지만 대체할 수 있는 방법이 있기때문에 걱정할 필요가 없는 것이다. 등기필증은 등기를 완료하면 관할 법원등기소에서 부동산등기법 제67조의 규정에 의하여 등기권리자(매수인)에게 교부하는 등기완료의 증명서이다. 등기필증을 재발급하지 않는 이유는 등기필증이 재발급 된다면 부동산사기가 급증할 것이며, 누가 진짜 소유자인지 가리기 어려워서 많은 혼란을 야기할 것이기 때문이다. 등기필증.. 2010. 12. 3.
역세권개발 핵심 규정 분석 [원룸매매/상가주택매매/상가빌딩(통상가)매매] 역세권 개발 지역 범위 - 승강장 중심점으로부터 반경 500m 이내 지역 개발 1차 역세권 : 250m 이내, 2차 역세권 : 250m ~ 500m 이내 역세권 개발 도시계획 위원회 자문 사항 - 2차 역세권이 포함되는 경우 서울시 도시계획 위원회에 자문을 받아야 함 - 2차 역세권 포함 면적이 전체 면적의 과반을 넘지 않아야 됨 - 1차 역세권 개발 최대 면적은 10만m²를 초과하지 않아야 됨 - 2차 역세권 개발 면적은 제한 없음. 역세권 개발 노후도 기준 - 구역 내 총 건물에 노후도 20년 이상된 건물이 50% 이상되어야 함. ★ 재개발 재건축에 비하여 획기적으로 노후도가 완화된 규정임. 역세권 개발 제외 대상지역 - 전용주거지역, 제1종일반주거지역, 도시자연공원지역, 근린공원, 자연경관지구, 최.. 2010. 12. 3.
상가(주택)를 주택(상가)로 용도 변경한 경우 과세문제 상가(주택)를 주택(상가)로 용도 변경한 경우 과세문제 세금 상담을 하다보면 우리가 흔히 ① 상가주택이라고 하는 겸용주택의 건물 용도를 일부 변경하는 경우 ② 종전 건물을 멸실하고 신축하는 경우 ③ 증축하는 사례가 적지 않다. 오늘 이 시간은 이러한 경우 양도소득세 처리 방안에 대해서 논의하고자 한다. 1. 상가주택의 과세문제 먼저 주택이라고 하면 상시 주거용으로 사용하는 건물을 가리키는데, 세법 적용에 있어 공부상의 용도 구분과 상관없이 양도일 현재의 사실상 사용용도를 기준으로 적용됨을 유의하여야 한다. 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도기준으로 주택에 해당하는지의 여부를 판단한다. 주택에 대한 정의는 세법에 명확하게 정의되어 있지 않고 다수 유권해석으로 이해되고 있어 논란이 많은데 이 점은 .. 2010. 12. 2.
궁금한...여러가지...세금 종류는? http://estate.mk.co.kr/consult/mkbelong.php 궁금한...여러가지...세금 종류는? 법인세,부가가치세,상속세,증여세,양도소득세, 종합소득세,종합부동산세,국세,원천세등.... http://estate.mk.co.kr/consult/mkbelong.php 2010. 12. 2.
“관리사무소 입니다” 말에 문 열어주면... “관리사무소 입니다” 말에 문 열어주면... #1. 대전시 도안신도시 아파트에 입주한 김모씨. 부부가 함께 돈을 벌어 몇 년 만에 장만한 아파트의 기쁨은 잠시, 김씨는 입주 1달이 채 지나지 않아 사기를 당했다. 그에게 어느 날 관리사무소에서 나왔다며 낯모르는 사람이 집을 찾아왔다. 그는 집안 이곳저곳을 살피더니 환풍기 필터를 설치해야 한다며 일정액의 금액을 요구, 김씨는 관리사무소 직원인 줄 알고 필터를 구매했다. 하지만 김씨는 나중에 이를 확인한 결과 관리사무소 직원을 사칭한 사기 상술에 당한 사실을 알았다. #2. 다른 아파트에 입주한 박모씨는 입주 다음날 황당한 일을 겪었다. 관리사무소 직원이라고 찾아와 집안 이곳 저곳을 점검한 뒤 렌즈 후드 필터가 없다며 10여만원 상당의 필터구매를 요구했다. .. 2010. 12. 2.
“중도금 지급 이전까지만 일방적 분양계약 해제 가능” “중도금 지급 이전까지만 일방적 분양계약 해제 가능” 부동산 경기가 침체되면서 예전에 분양 받은 아파트?상가 등이 애물단지로 전락하는 경우가 적지 않다. 때문에 남은 분양대금을 납부하지 않고 계약금을 몰수당하는 선에서 계약을 파기하고 싶어하는 수분양자들이 많다. 관련된 법률문제를 정리하면 다음과 같다. 우선 '수분양자 임의로 지급한 계약금 정도의 금액을 포기하고 계약에서 벗어날 수 있을까?'라는 질문에 대한 답은 이렇다. 상대방 동의 없이 일방적으로 계약금 상당을 포기하고 계약의 구속에서 벗어날 수 있는 권리를 해약(解約)권이라고 한다. 해약 자체는 가능하지만 그 행사에는 시기적인 제한이 있다. 민법 제565조는 계약금을 포기하고서 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 시기를 '이행에 착수하기 이전까지'로 .. 2010. 12. 2.

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